您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

思想政治工作方法谈/钟伟苗

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 13:19:39  浏览:9898   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
思想政治工作方法谈

钟伟苗


  对一个领导者来说,做思想政治工作是最基本的工作方法之一。领导者的工作水平和工作实绩在很大程度上取决于对其所领导下的员工们的思想政治工作的方法和效果。如果思想政治工作的方法对头,就可能最大限度地调动下属员工的工作积极性,发挥其主观能动性,从而推进整个科室或单位的建设。反之,如果不注意思想工作的方法,不懂得调动大家的积极性,那么即使这个领导者有三头六臂,要搞好科室或单位的工作也是相当困难的。
  本人结合工作实践,总结了关于做好思想政治工作的“五个讲”和“五个要”。
  所谓“五个讲”是指:
  一讲原则。没有规矩不成方圆。原则就是规矩,这是做思想政治工作的前提和基础。思想政治工作决不能以牺牲原则为代价,否则就是好人主义。在重大原则性问题和政策性问题上决不可擅开口子,一味地迎合少数人的口味,一味地做老好人。好人主义往往是以牺牲大多数人的利益为代价来获取个别人或少数人的好感或拥护的,其最典型的表现形式就是单位或部门内的“小团体”。“小团体”成员一般是以利益为纽带联系和团结在一起的,一旦其中个别人的利益受到损害或利益不平衡就很容易使“小团体”破裂,甚至导致“东窗事发”。不少暴露出来的腐败串案都是很好的证明。实践证明,好人主义者最终是做不了好人的,即使是一团和气和稀泥,表面看起来很有群众基础,但最容易按下胡芦浮起瓢,等大家看清了你,就会看轻了你。
  二讲诚信。当今社会有一个很大的问题就是诚信的缺失。企业不讲诚信,导致商誉尽失和商机尽失,在损害消费者和合同对方利益的同时,最终损害最大的是企业自身。而政府不讲诚信损害的可全是老百姓的利益。作为一个领导者,应深刻认识讲诚信的极端重要性。记得邓小平同志曾经在“八九学潮”后总结性地说过,“我们最大的失误就是教育的失误”,这是十分正确的。思想政治工作不但要有丰富的内容,而且必须同时要有正确的方法和手段。现在看来,我们确有必要反思一下我们的教育方式和效果问题了。我们在思想政治工作中有无贯彻诚信原则呢?这实际是一个思想政治工作的方法和效果问题,也是受教育者对领导者的教育是否认可的问题,实际上也是领导者本身的诚信度问题。领导者如果不讲诚信或诚信度不够,则不会被老百姓认可,甚至迟早会被老百姓所唾骂。领导者如不讲诚信,则绝无可能在单位或科室内部树立威信。言必行,行必果是讲诚信的基本内涵。可以说,讲诚信是做好思相政治工作的最重要的方法之一。
  三讲真话。作为领导者,他对内对外代表党和国家机关的形象,一定要坚持做到台上台下一个样,表面和内心一个样,做到文如其人,言如其人。现在的各种教育活动和领导号召不算少,但为什么效果不怎么样呢?我看主要问题就在这里。作为一个领导者必须懂得,受教育者不是傻瓜,而是一个个有血有肉有头脑的人,我们经常强调要以人为本,就必须把受教育者看作是与你一样聪明的人,要让他从心里服贴,你的教育才会有效果,否则就是自欺欺人,浪费青春。近日翻看《毛泽东选集》,感慨颇多。毛主席的文章思想非常丰富,内涵非常深刻,但文字极其朴素,根本不象一个大政治家写的文章,倒让人感觉到象是与人拉家常。但老百姓喜欢这样的文章,更喜欢这样的领导作风,言为心声,文如其人。可看看当今的文风、会风,教育活动和思想政治工作没有取得良好的效果,其原因就十分明白了。领导者要听到真话首先必须自己要讲真话。现在“假大空式”的“正确废话”满天飞,这是毛主席在《改造我的学习》和《反对党八股》这二篇著名的文章中所坚决反对的。近来媒体曝光的不少贪官在台上时所谓的“重要讲话”,其实都是正确的废话。这种讲话的效果如何,其实大家心里都十分明白。老百姓有一种辛辣的讽刺,说的是“大腐败作报告,中腐败听报告,小腐败戴手铐”。这种说法是偏激了一点,但也说明了一些问题。这样的“重要讲话”当然不可能有什么好的教育效果了。相信广大干部群众对“正确废话”的痛恨程度不会亚于对腐败的痛恨。如果领导者自己不想讲真话不敢讲真话或不会讲真话,那么,群众就会对他敬而远之,进而避而远之,直至顿桌唾骂。到这时,不要说你去做他的思想工作,不把你轰出去算客气了。
  四讲奉献。如果一个领导者在工作中处处以领导者自居,自己懒惰涣散,却只会对下属指手划脚,甚至不学无术,眼高手低,品行低下,刁奸皮滑,这样的领导你无论怎样用美丽的词藻教育别人,别人决不可能从心底里服贴你,相反只会是你越讲人家越反感。率先垂范、身先士足、身教重于言传,是一种最重要的思想工作方法。所以,作为一个领导者在品行上、作风上、学习上都应该起带头作用。领导者只有把“奉献”二字放在首位才可能获得别人的尊重和爱戴,你的话也才有人听,也才能让人真正听到心坎里去。
  五讲灵活。思想政治工作是一门综合性较强的领导艺术,需用运用政治学、管理学和心理学等方面的知识。思想政治工作的方法有很多,并没有固定的模式,也不可能有不变的现成的套路,更不可能有放之四海皆有效的方法,需要每一个领导者在实践中不断探索新方法和新途径,并根据不同的对象灵活地加以运用,切不可死搬硬套。有道是,一把钥匙开一把锁,只要在实践中行之有效的思想政治工作方法就都是我们需要的好方法。

  所谓“五个要”是指:
  一要尊重人。不管职位高低,也不管年龄大小,人的人格永远应该是平等的。尊重别人就是尊重自己。作为一个领导者,首先应当懂得这一点。要调动下属的工作积极性,必须首先尊重下属。如,对比自己年长的下属,一般不要直呼其名,而应称其为某师傅、某同志或称其职务为妥。见面时,一般应当先打招呼。俗语说,尺有所短寸有所长,领导者应把自己看低一点,在作出决策前,一般应当先听听下属的意见,即使其意见不正确,也不宜一棍子打死,最好从探讨的角度与其交流看法。尊重必然是相互的,你尊重他,他就没有理由不尊重你。
  二要理解人。领导者要把自己放在一个与下属平等的位置上,多了解下属的意见和议论,即使下属发牢骚,也千万不能乱给其戴高帽,而应耐心倾听,要考虑到,有牢骚说明你工作中可能有不到位的地方,牢骚也是反映问题的一种渠道(当然,你可以和蔼地与他说,有问题有想法可直接你交流,如果下属不敢向你反映真实想法和问题说明双方之间还有距离,还没有达到相互信任之目标)。下属如有私事有求于你,只要不是原则问题,你也要予以理解并在力所能及的范围内予以照顾。不管是领导还是下属,其实都只是凡人,是凡人就都会有缺点和错误,领导者千万不能以圣人自居,对自己的缺点错误不但要勇于承认和改正,有时还要不怕在下属面前暴露,这样才会让大家感受到你是一个真实的人,也是有血有肉有缺点的同类人,下属才会不“怕”你,有私心话和烦心事才愿意向你倾诉,你与他之间才会超出一般的同事关系,而上升为朋友关系。我们需要的就是同事之间包括上下之间这样的朋友关系。
  三要关心人。对下属的工作学习和生活问题,甚至个人性格脾气、兴趣爱好、重要日子、朋友圈子都要放在心上,注意从细微处观察,努力做个有心人。要抽空窜窜门聊聊天拉拉家常,多了解多关心这些看起来很琐啐的细事,这是很重要的思想工作方法。对老同志的关心主要应体现在工作照顾上和生活上,而对年轻同志的关心则更多的应体现在政治上。人与人之间的关系能做到心有灵犀一点通是我们努力追求的目标,但大部分人之间无法做到,但不管怎样说,被人关心是一件让人感觉十分愉悦的事,你关心别人,别人可能也会关心你。相互关心的结果是能够在无形之中拉近你与下属的距离,也能让你听到真话,了解到真实情况,更能让人觉得你是真心实意的可以信赖的朋友,而不是高高在上的官僚。
  四要支持人。在下属的工作遇到困难和问题时,你一定要旗帜鲜明地予以支持,并及时给予必要的帮助。这样能够使下属感受到他背后有“靠山”,能调动下属工作的积极性和创造性。推功揽过是一个领导者品行高尚的表现方式之一,也是支持下属工作,调动下属积极性的重要思想工作方法。
  五要激励人。领导的激励能调动大家工作的积极性,因为这是对大家工作的认可和肯定。俗话说,树活一张皮,人活一张脸。对年纪大的同志来说,思想工作要以表扬为主。对年轻同志,则要在引导的基础上多加以激励。领导的态度对年轻的同志影响特别巨大,有时甚至可以改变一个人的人生道路和命运。记得自己刚参加工作的头几年,单位性质决定了工作与专业不对口,自己觉得所做工作都是一些杂事,很没有意思。于是暗下决心看书参加全国律考。可当时科室领导很不赞成,认为是我不安心本职工作。这对当时的我来说丧心了好一阵子,直到律考通过后我调离了该单位。其实,我的学习和工作是根本不矛盾的,如果当时的科室领导对我的举动多激励多支持的话,也许我还不好意思调走哩。
  思想政治工作是每一个领导者的基本工作内容之一,做好这项工作不但需要我们用“智”(能否在复杂的环境中看清一些人和一些事,然后采取针对性的方法和措施),更需要我们用心(是否真心实意地想干事,干好事,是否诚心诚意地想与人交心、交友)。调动每一个人的工作积极性是每一个领导者所孜孜以求的目标,而好的思想政治工作方法可以让反对你的人理解你,让理解你的人支持你,让支持你的人忠于你。

下载地址: 点击此处下载

扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

江苏省扬州市人民政府


扬州市人民政府令

第74号


《扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已于2011年5月29日经市政府第46次常务会议讨论通过,现予公布,自2011年6月1日起施行。




市长:


二O一一年五月三十一日



扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法


第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其它有关规定,结合本市实际,制定本暂行办法。

第二条 在本市行政区域内,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人房屋的,应当对被征收人给予公平补偿。征收和补偿活动适用本暂行办法。

公共利益的需要是指:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 扬州市人民政府负责全市国有土地上的房屋征收与补偿工作。

县(市、区)人民政府负责各自行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。

扬州化学工业园区国有土地上的房屋征收与补偿工作由仪征市人民政府负责。

第五条 扬州市住房保障和房产管理局为市国有土地上的房屋征收部门(以下简称房屋征收部门),负责组织实施市经济技术开发区、新城西区、蜀冈-瘦西湖风景名胜区国有土地上的房屋征收与补偿工作,并对全市国有土地上的房屋征收与补偿工作进行指导和管理。

县(市、区)人民政府应成立房屋征收工作领导小组,并确定建设或房管部门作为各自的房屋征收部门,负责组织实施本行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。

市、县(市、区)的有关部门应当依照本暂行办法的规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第六条 房屋征收部门可以委托属地政府、管委会、街道办事处或者相关单位作为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位应当成立专门的工作班子具体负责房屋征收工作,同时明确其工作人员作为征收项目的负责人,并在房屋征收项目现场进行公示,接受被征收人的监督。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

第七条 任何组织和个人对违反本暂行办法规定的行为,都有权向市或有关县(市、区)人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的市或县(市、区)政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时进行核实、处理。

各级监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门、单位及其工作人员行政监察。

第二章 征收决定

第八条 符合本暂行办法第二条规定,确需征收房屋的各类建设项目,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建项目,应当纳入市或县(市、区)国民经济和社会发展年度计划。

第九条 房屋征收部门应拟定征收补偿方案,报市或县(市、区)人民政府。

征收补偿方案应当包括项目名称、征收目的、征收范围、实施时间、补偿方式、补偿政策标准、补助和奖励办法及标准、安置房地点和面积、签约期限、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

市、县(市、区)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见的期限不得少于30日。

第十条 市、县(市、区)人民政府应当在征求意见截止时间后10日内,将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,市、县(市、区)人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十一条 作出房屋征收决定前,房屋征收部门应当会同属地政府或者管委会、街道办事处根据有关规定,对拟实施的房屋征收项目进行社会稳定风险评估,并形成评估报告。

房屋征收决定涉及被征收人数量在200户以上的,应当经市或者县(市、区)人民政府常务会议讨论决定。凡属旧城区改建和城中村改造项目的房屋征收补偿方案,均应由市或者县(市、区)政府常务会议讨论决定。

第十二条 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条 各县(市、区)人民政府应编制年度房屋征收计划,报市人民政府审查备案。

第十四条 各区人民政府作出房屋征收决定前,其房屋征收部门应当提供以下资料,报市住房保障和房产管理局进行工作审核:

(一)发改部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划的认可材料。

(二)规划部门出具的建设项目符合城乡规划的认可材料。

(三)国土部门出具的建设项目符合土地利用总体规划的认可材料。

(四)经征求公众意见后的征收补偿方案。

(五)社会稳定风险评估报告。

(六)征收补偿费用的存款证明或房屋征收部门与安置房建设单位签订的购房合同。

(七)其它需提供的有关材料。

经市住房保障和房产管理局审核会商后,各区人民政府方可发布征收决定。

第十五条 市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告,公告应当载明征收补偿方案、现场接待地点、联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的,其国有土地使用权同时收回。

第十六条 被征收人对作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第十七条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记、认定和处理,被征收人应当予以配合,调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

第十八条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施下列行为:

(一)新建、扩建、改建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)领取工商营业执照;

(四)分户和户口迁入;

(五)其他不当增加补偿费用的行为。

对上述行为不当增加补偿费用的,不予补偿。

房屋征收部门应当将上述事项函告具有行政管理权的规划、国土、建设、公安、消防、工商、城管等部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的函告应当载明暂停期限。暂停期限不得超过1年。

第三章 补偿与安置

第十九条 作出房屋征收决定的市、县(市、区)人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿。

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

(四)补助和奖励。

市区房屋征收的搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的补偿标准以及补助和奖励办法由市物价部门会同市房管部门制定;县(市)的有关补偿标准以及补助和奖励办法由各县(市)制定。

第二十条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十一条 类似房地产是指在区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、土地使用权和房屋权属性质等方面与被征收房屋相同或者相似的房地产。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

第二十二条 对从事房屋征收的房地产价格评估机构实行信用管理制度。市住房保障和房产管理局、县(市)房产管理部门根据当地注册的房地产价格评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况,每年公布具备资格条件的房地产价格评估机构名录。

第二十三条 房地产价格评估机构的选定:

(一)由房屋征收部门向社会发布征收评估信息。

(二)具备资格条件的房地产价格评估机构报名。

(三)房屋征收部门在发布房屋征收决定的临近处公布报名的评估机构名单,由被征收人协商选定。

房地产价格评估机构公布后5日内在房屋征收现场登记被征收人的选择意见,半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的,视为协商选择成功,由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。

(四)如协商选定不成,则由房屋征收部门在报名的房地产价格评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构,公开抽签确定。房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

第二十四条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

第二十五条 被征收房屋的评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十六条 被征收房屋的评估结果应向被征收人公示5日,公示期间房屋征收部门应当安排负责房屋征收评估项目的估价师进行现场说明解释。公示后房屋征收部门应当及时向被征收人送达分户评估报告。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,被征收人可在收到分户评估报告的5日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。评估机构应当在收到复核评估申请的5日内给予书面答复。

对复核评估结果仍有异议的,在收到复核评估结果的5日内,被征收人可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十七条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择货币补偿的,房屋征收部门按照被征收房屋的价值增加20%的补偿。

被征收人选择房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

用于产权调换的安置房,市区由市住房保障和房产管理局统一组织建设。安置房应当达到普通商品房质量标准和设计规范,满足交付就能入住使用的基本功能。房屋征收部门应当在房屋征收范围内设置固定场所,公开安置房源的地理位置、小区布置图、房屋单体平面图及楼层的方格示意图、安置房价格等内容,供被征收人了解和选择。

第二十八条 被征收人仅有一处住宅,且获得货币补偿后仍无力解决住房的,市区由各房屋征收部门提供一套建筑面积不小于55平方米的安置房安置, 55平方米以内不结算差价;县(市)由各自确定。

第二十九条 被征收人符合廉租房、公租房、经济适用住房等住房保障条件的,按市和各县(市)制定的保障性住房相关政策优先予以保障。

第三十条 房屋征收部门应与被征收人依照本暂行办法的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十一条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府依照本暂行办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第三十二条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。先补偿是指:

(一)房屋征收当事人已经签订征收补偿协议,双方已按协议履行了相关的给付义务;

(二)征收当事人未达成补偿协议,市、县(市、区)人民政府已经依法作出补偿决定,货币补偿款已经专户存储、产权调换房屋的地点和面积已经明确。

对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,也不得采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作。

禁止建设单位参与搬迁活动。

第三十三条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

第三十四条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

各级审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第四章 法律责任

第三十五条 市、县(市、区)人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本暂行办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由市或县(市、区)人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十七条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十八条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第三十九条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,由发证机关吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

第四十条 各县(市)可依照本暂行办法制定实施细则。

第四十一条 本暂行办法自2011年6月 1日起施行。2009年10月16日市政府公布的《扬州市城市房屋拆迁管理暂行办法》(市政府第58号令)同时废止。2011年1月21日前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但不得进行行政强制拆迁。






武汉市城镇物业管理办法

湖北省武汉市人民政府


武汉市城镇物业管理办法
武汉市人民政府


第一章 总则
第一条 为提高物业管理水平,推进物业管理的社会化和专业化,改善城镇居民的生活、工作环境,根据国家及省有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市城镇建筑物及其附属设施的物业管理,适用本办法。
本办法所称物业管理,指具备资质条件的物业管理企业,接受物业产权人、使用人的委托,按合同约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护,以及提供与之相关服务的行为。
第三条 物业管理企业从事物业管理服务,应当坚持诚实信用原则,恪守职业道德。
第四条 市房地产管理局是本市城镇物业行政管理的归口管理部门。
区县房地产管理局负责各自辖区的物业行政管理。
其他有关行政管理部门,按各自职责对物业管理进行指导和监督。

第二章 物业产权人、使用人
第五条 单位和个人购买或租用已实施物业管理的房屋,应当书面承诺物业管理合同,依法享受相应权利,承担相应义务。
第六条 住宅小区应当按规定成立住宅小区管理委员会,选聘物业管理企业实施物业管理。
住宅小区以外的高层建筑,使用人可以成立业主管理委员会,选聘物业管理企业实施物业管理。
第七条 住宅小区管理委员会、业主管理委员会委托物业管理企业从事物业管理服务,应充分考虑物业产权人、使用人的经济承受能力,并事先广泛征求物业产权人、使用人的意见。
第八条 住宅小区管理委员会、业主管理委员会应当支持物业管理企业从事物业管理,共同维护物业管理范围内的生活秩序,创造干净、文明、整洁的生活环境。

第三章 物业管理企业
第九条 物业管理企业分为专营企业与兼营企业。专营企业,是指以物业管理为主营项目,实行自主经营、独立核算、自负盈亏,能独立承担民事责任,具有企业法人资格的企业。兼营企业,是指以其他经营项目为主,兼营物业管理,或者不能独立承担民事责任,不具备企业法人资格
的分支机构。
第十条 组建物业管理企业必须具备以下条件:
(一)有法定的注册资金;
(二)有合法的物业管理章程;
(三)有固定合法的经营场所;
(四)有健全的组织机构和与其经营相适应的管理专业技术人员。
第十一条 物业管理企业资质等级类别和标准,按国家规定执行。
物业管理企业应在取得工商营业执照之日起的两个月内,到房地产行政管理部门申请资质审查和确定企业资质等级,领取物业管理企业资质等级证书,凭证管理。
物业管理企业只能从事与其企业资质等级相适应的物业管理。
第十二条 物业管理企业申请核定资质等级,应提供下列资料:
(一)工商营业执照;
(二)管理章程;
(三)专业技术人员文化程度及职称的证件;
(四)从事物业管理的工作报告;
(五)法定代表人身份证明;
(六)注册资本证明及物业经营财务报表。
第十三条 物业管理企业应当按市房地产行政管理部门的规定,申请办理物业管理企业年审手续。
第十四条 物业管理企业享有下列权利:
(一)根据有关法律、法规和本办法,制定有关物业管理的制度;
(二)按规定和约定收取管理服务费用;
(三)劝阻、制止违章行为;
(四)选聘专营公司承担专项业务;
(五)要求委托人协助搞好物业管理。
第十五条 物业管理企业应当履行下列义务:
(一)全面履行物业管理合同;
(二)接受委托人的监督,定期报告工作;
(三)将重大管理措施提交委托人审议通过;
(四)接受行业及有关部门的指导、监督和检查;
(五)依法缴纳税费。
第十六条 物业管理企业享受发展第三产业的优惠政策。

第四章 物业管理
第十七条 物业管理企业可以受托为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性质的服务,提供代收代缴房租和水电、煤气、电话、有线电视费等公用代办性质的服务,以及根据物业产权人、使用人个人需要提供的特约服务。
第十八条 开发建设单位在住宅小区移交前应当按规定委托物业管理企业或自行对该小区实行前期物业管理,委托期届满,由住宅小区管理委员会续聘或者另聘物业管理企业继续管理。
第十九条 物业管理企业受托从事物业管理,应当与委托人签订物业管理合同。
物业管理合同应当包括下列内容:
(一)管理服务项目和标准;
(二)管理权限和期限;
(三)管理服务收费标准和方式;
(四)违约责任;
(五)双方的其他约定。
物业管理合同应报物业所在地的区县房地产行政管理部门备案。
物业管理合同的规范文本,由市房地产行政管理部门统一印制。
第二十条 物业管理企业应当公开物业管理项目及相关规定,依法合理收费,并开展优质服务。
物业所有人、使用人应当支持物业管理企业按约定从事物业管理。
第二十一条 物业管理企业有权根据物业管理需要,向委托人查阅使用下列资料:
(一)物业规划图、竣工总平面图;
(二)单体建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网图;
(四)质量验收资料;
(五)其他必要的资料。
第二十二条 供电、供水、供气、电信、市政等部门在已实施物业管理范围内进行专业施工,应事先通知物业管理企业,并负责恢复原状;造成损失的,应按规定予以赔偿。
物业管理企业按合同约定对受托管理范围的公共设施实行维修、养护,应事先征得专业部门同意,并接受专业部门的指导。
第二十三条 物业管理企业聘请有关专业公司承担管理服务工作,与委托人原签订的物业管理合同中的责任不随之转移。
第二十四条 物业管理企业收取物业管理费用,应当遵循合法、公开及与物业所有人、使用人的承受能力相适应的原则。
第二十五条 物业管理服务收费,按不同物业管理服务项目,分别实行政府定价、政策指导价和议价。
下列物业管理服务项目实行政府定价或政府指导价:
(一)公共卫生清扫保洁;
(二)公用设施维护、养护;
(三)公共绿化;
(四)保安;
(五)代收代缴水电、煤气、有线电视、电话费;
(六)物价部门规定的其他经营项目。
为满足物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除物价部门有统一规定的外,收费标准由双方议定。
第二十六条 物业管理企业按约定对房屋及其附属设施和公用设施进行维修与养护的费用,分户门内的部分由物业所有人、使用人承担,分户门外的部分按有关规定承担。
第二十七条 物业管理企业应当将物业收费标准和对公共部位及设施进行维修、养护的收支情况公布于众,接受社会和有关部门的监督。

第五章 罚则
第二十八条 未取得工商营业执照从事物业管理,由工商行政管理部门依法予以处罚。
第二十九条 物业管理企业不按规定申请审定企业资质等级和不按审定的企业资质等级从事物业管理服务,由房地产行政管理部门责令限期整改;逾期仍不整改的,提请工商行政主管部门吊销营业执照。
第三十条 物业管理企业在从事物业管理服务中违章收费,由物价管理部门依照有关规定予以处罚。
第三十一条 物业管理企业不履行物业管理合同或管理不善,造成物业管理范围内居住、使用环境状况恶化,按约定承担相应责任,并由房地产行政管理部门给予警告、责令限期整改、降低资质等级或吊销资质等级证书。
第三十二条 物业产权人和使用人有下列行为之一,物业管理企业有权劝阻制止,并提请有关部门依法处理:
(一)擅自占用公共场地或改变其用途的;
(二)擅自改变房屋结构、用途、外观,损毁设施、设备,危及房屋安全及设施、设备正常使用功能的;
(三)私搭乱建,在房屋共用部位乱堆乱放,破坏或污染环境的。
第三十三条 对依本办法作出的行政处罚决定不服,可依法申请行政复议或提请行政诉讼;逾期不申请复议、不提起行政诉讼,又拒不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚的部门申请人民法院强制执行。

第六章 附则
第三十四条 本办法由市房地产行政管理部门负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。



1996年10月24日