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详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释/陈宁

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 14:15:20  浏览:8897   来源:法律资料网
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详读最高院关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释——《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》学习笔记

陈宁


  为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律规定,结合民事审判实践,制度本解释。
 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。
【解读】《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权,权利主体为业主,合理界定业主身份至关重要。
(1)依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。
(2)因合法建造房屋取得业主身份主要指如下两种情形:建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分,以及建设单位保留自用的专有部分;在建筑物使用年限届满等情况下,业主依法可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施,此时全体业主亦因合法建造而成为建筑物区分所有权人。
(3)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为(即一手房买卖),已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人,也属于业主。对开发商一房数卖的情形,如果依法取得所有权的人与现实占有人就业主身份问题产生争议,应当认定前者为业主。
(4)二手房买卖中,若买受人买房后在尚未办理所有权登记时即将房屋转让并移转占有,可以认定合法占有人为业主;若买受人买房并办理所有权登记将房屋转让并移转占有的,如果双方对业主身份存有争议,则应认定登记所有权人为业主;若买受人买房并办理所有权登记后发生一房数卖的,已经完成变更登记的二手房买受人与实际占有二手房买受人对业主身份存有争议,应认定完成变更登记的买受人为业主。
(5)建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人,不属于业主,不能享有物权法规定的业主权利。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:
(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;
(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;
(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。
【解读】(1)专有部分是建筑物区分所有权制度的基础性概念,其应具备的特征为:a.“具有构造上的独立性,能够明确区分”,判断标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分,就房屋而言,此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开,就车位、摊位而言,此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开;b.“具有利用上的独立性,可以排他使用”,判断标准主要是有独立的出入口,即通常所说的门与公共空间相通;c.“能够登记成为特定业主所有权的客体”,判断标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。
(2)关于“能够登记”的把握,由于我国的房屋登记体制正在重构,登记制度不完善,有的地方登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记,如有的地方队车位不进行登记、对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记。因此,不能片面理解“能够登记”,对于没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分,仍应认定为专有部分或者专有部分的组成部分,不能因为没有登记就否认其专有部分的性质。
(3)“特定空间”一词源于《房屋登记办法》第10条第1款,相当于房屋,特定空间是指虽无固定墙壁间隔,但是根据明确界址确定,能够排他使用的空间范围。车位和摊位是典型的特定空间,车位是指在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一个空间,一般形成一个长方形,以四条线为基准,垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范围;摊位也是四条线所形成的一个空间,摊位之间一般会有可移动的间隔物,非砖墙、水泥间隔。
(4)露台等构成专有部分的组成部分的条件包括:a.符合经过规划部门批准的规划,如规划图、施工图等规划文件;b.露台在物理上只属于特定房屋,是该特定房屋的附属物,只有该特定房屋才能通到该露台;c.开发商与购房人在商品房买卖合同中明确约定出售的部分包括露台。
(5)关于绿地的归属问题,法院在审判实践中一般如此把握:
a.若经规划部门批准的施工首层图明确标明了小区的首层房屋有专门附属于该房屋的绿地,绿地面积为多大,此时,相应面积的绿地即刻认定为首层房屋专有部分的组成部分;
b.开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中;
c.该绿地在业主购买时就已经“明示”,如该绿地被围了起来,只能从该特定房屋才能进入该绿地。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:
(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
【解读】(1)根据《物权法》第73条、74条第3款、79条之规定,法定共有部分主要包括:a.建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;b.建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;c.建筑区划内的其他公共场所、共用设施,属于业主共有;d.物业服务用房属于业主共有;e.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有;f.电梯、水箱属于业主共有。
(2)天然共有部分,即法律没有规定,合同也没有约定,而且一般也不具备登记条件,但从其属性上天然属于共有部分,本条第一款第一项明确规定了天然共有部分,具体包括:a.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;b.通道、楼梯、大堂等公共通行部分;c.消防、公共照明等附属设施、设备;d.避难层(指建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层)、设备层(指专用于布置机电设备等的楼层)或者设备间(指在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所)等结构部分。
(3)除了法定共有部分、天然共有部分,其余均属于约定共有部分,包括其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等,本条第一款第二项系一兜底性条款。
(4)建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分,利用前述共有部分获得的收益,应归业主共有,比如利用外墙面、电梯做广告、出租规划之外修建的车位获得的收益。
(5)《物权法》第73条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”不包括小区的会所,会所应属于开发商所有的专有部分。
(6)关于楼顶平台的权属问题,最高院的倾向性意见认为,一般情况下,应将楼顶平台推定为法定共有部分,但在特殊情况下,允许特定主体通过反证来推翻法律的推定,将规划上专属于特定房屋,只有顶楼业主才能到达楼顶平台,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的楼顶平台,认定为该特定房屋(即顶楼)的组成部分。
(7)建筑区划内的建设用地使用权由业主共有,但以下情形例外:a.在小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下,该栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主;b.小区内的城镇公共道路占地;c.小区内的城镇公共绿地占地。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。
【解读】(1)尽管建筑物的屋顶及外墙面等属于业主共有,但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二:一是不以营利为目的;二是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害其他业主的共同利益。业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。
(2)单个业主不得以营利为目的使用共有部分,如顶楼业主不得以营利为目的使用楼顶,通过做广告或者经营楼顶的方式营利。
(3)单个业主对共有部分进行合理利用,前提是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益,否则就属于侵权。前述管理规约是指业主大会依据法定程序通过的对业主具有拘束力的关于共同事务和共有财产的管理问题的具体规则,管理规约在性质上属于一种共同行为,是各业主对共同事项一致的意思表示,是业主自治的产物。这里的管理规约不包括业主大会或者业主委员会的决定。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
【解读】《物权法》第74条第1款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。何谓“业主的需要”,应从以下三个层面理解:(1)业主的需要,在时间上应当是合理的,并非业主任何时候需要车位、车库,开发商都应满足;(2)业主的需要在数量上也应当合理,是基本的停车需要,如一个业主有三辆车,此时开发商无需全部满足其需求;(3)业主的需要,还应当理解为全体业主的需要,或者说最广大业主的需要,而不能是个别业主的需要。
“应当首先满足业主的需要”,属于强制性规定,而且是效力性强制性规定,如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库,有利害关系的业主有权请求法院宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系。
所谓配置比例,是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。目前新建住宅的配置比例一般都超过1:1,基本能够满足一套房屋一个车位、车库的需求。对开发商而言,在有剩余车位、车库的情况下,最好以短期租赁的方式出租给小区业主之外的第三人,最好不要出卖给业主以外的第三人,否则,该处分行为极有可能被确认为无效,善意第三人有权要求开发商赔偿其信赖利益的损失。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
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四川省旅游景区景点讲解人员管理办法

四川省人民政府


四川省旅游景区景点讲解人员管理办法

四川省人民政府令
(第 147号)

《四川省旅游景区景点讲解人员管理办法》已经 2001 年 2 月 23 日省人民政府第 55 次
常务会议通过,2001 年5月 1 日起施行。

省 长:张中伟
二○○一年三月二十二日

(2001年2月23日四川省人民政府第55次常务会议通过,2001年5月1日起施行)


第一条 为了规范旅游景区景点讲解活动,保护旅游者和讲解人员的合法权益,根据国务院《导游人员管理条例》,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法所称旅游景区景点是指设有专门管理服务机构负责管理的,自然景观或人文景观相对集中,供旅游者观光、游览、休闲的区域。
第三条 在本省行政区域内的旅游景区景点从事讲解服务活动,应遵守本办法。
依据《导游人员管理条例》取得导游证的导游人员从事导游、讲解活动,不适用本办法。
第四条 旅游景区景点讲解人员(以下简称讲解人员),是指依照本办法取得相关旅游景区景点讲解证(以下简称讲解证),受旅游景区景点讲解服务单位委派,在核定的旅游景区景点范围内为旅游者提供向导、讲解服务的人员。
旅游景区景点讲解服务单位(以下简称讲解服务单位)是指经旅游景区景点管理机构(以下简称景区景点管理机构)批准,聘用讲解人员在核定的旅游景区景点范围内为旅游者提供向导、讲解服务的单位。
第五条 县级以上旅游行政主管部门负责本行政区域内讲解人员的监督管理工作。
建设、文化、宗教、林业等行政管理部门在各自职责范围内做好讲解人员的管理工作。
第六条 讲解服务单位的从业人员,应当身体健康,具备高中以上学历和适应旅游景区景点讲解需要的基本知识,语言表达清晰,经考核合格取得讲解证后,方能从事讲解服务活动。
第七条 讲解人员考试由旅游景区景点所在地市、州旅游行政主管部门或其委托的县级旅游行政主管部门会同景区景点管理机构组织实施;对考试合格的聘用人员,由旅游景区景点所在地市、州旅游行政主管部门或其委托的县级旅游行政主管部门核发讲解证。
第八条 讲解证由省旅游行政主管部门统一格式,市、州旅游行政主管部门制作。核发讲解证只能收取证书工本费。
讲解人员进行讲解服务活动时应当佩戴讲解证。讲解证应当贴有讲解人员照片,并载明其姓名、性别、编号、服务的旅游景区景点等。
禁止转借、涂改、伪造讲解证。
第九条 讲解人员进行讲解服务,必须经讲解服务单位委派。讲解人员不得私自承揽讲解服务业务或进行讲解服务活动。
第十条 讲解人员应当在讲解证载明的旅游景区景点范围内进行讲解活动,不得超越该旅游景区景点范围服务。
第十一条 讲解人员应当具有爱国主义精神,讲文明,遵守社会公德,自觉维护国家利益和民族团结。
讲解人员进行讲解服务时,应当遵守职业道德,着装整洁,礼貌热情。
第十二条 讲解人员进行讲解服务时,应当向旅游者讲解旅游景区景点的人文和自然情况,介绍风土人情和习俗。讲解内容及语言应规范准确、健康文明;不得在讲解中掺杂庸俗下流及其他不健康内容。
第十三条 讲解人员应当严格按照讲解服务单位确定的游览线路和游览内容进行讲解服务,不得擅自减少服务项目或中止讲解活动。
第十四条 讲解人员在讲解服务中,对涉嫌欺诈经营的行为和可能危及旅游者人身、财物安全的情况,应当向旅游者作出真实说明或明确警示。
第十五条 讲解人员不得向旅游者兜售物品和索要小费,不得欺骗、胁迫旅游者消费。
第十六条 旅游行政主管部门和景区景点管理机构应当按照公平竞争原则,鼓励和支持讲解服务单位及人员开展业务,不得限制其正常的讲解服务活动。
景区景点管理机构、讲解服务单位应当为旅游者提供优质服务,不得强制旅游者接受讲解服务,不得限制旅行社导游进行正常的景区景点导游活动,不得强制旅行社聘请讲解人员。
第十七条 讲解服务单位及其讲解人员应当提高讲解服务质量和水平,开展公平竞争;按照旅游者的要求或双方约定为旅游者提供外语、普通话、少数民族语言或方言等语言服务。
第十八条 讲解人员进行讲解活动时,其人格尊严应当受到尊重,其人身安全不受侵犯,讲解人员有权拒绝旅游者提出的侮辱其人格尊严或者违反其职业道德的不合理要求。
第十九条 景区景点管理机构应在景区景点入口处设置旅游景区景点讲解图,挂牌公布讲解服务项目及收费标准。
讲解服务项目及收费标准由当地市、州物价部门审核批准后执行。
第二十条 旅游行政主管部门和景区景点管理机构应当建立健全讲解人员管理档案。
讲解服务单位和讲解人员应当接受各级旅游行政主管部门和景区景点管理机构的监督检查。
第二十一条 旅游者对讲解服务单位及讲解人员违反本办法规定的行为,有权向旅游行政主管部门、景区景点管理机构投诉。
旅游行政主管部门和景区景点管理机构对违反本办法规定的行为,应及时处理。景区景点管理机构受理的投诉需要由旅游行政主管部门处罚或处理的,应当及时移交旅游行政主管部门。
第二十二条 本办法规定的处理或处罚,按照下列规定执行:
(一)责令限期改正由景区景点管理机构或者县级以上旅游行政主管部门作出;
(二)暂扣讲解证1至3个月由县级以上旅游行政主管部门作出;吊销讲解证由市、州旅游行政主管部门作出并予以公告;
(三)通报批评、警告、收缴违法物品、罚款由县级以上旅游行政主管部门作出。
对违反本办法的行为,法律、法规另有规定的,从其规定。
第二十三条 违反本办法规定有下列行为之一的,责令限期改正;逾期不改正或情节严重的,处以30元以上300元以下罚款,并可根据情节暂扣讲解证1至3个月或吊销讲解证:
(一)讲解人员进行讲解服务活动时未佩戴讲解证的;
(二)讲解人员未经讲解服务单位委派,私自承揽讲解服务业务或进行讲解服务活动的;
(三)讲解人员擅自减少服务项目或中止讲解服务活动的;
(四)讲解人员进行讲解服务活动时,有损害国家利益和民族团结言行的;
(五)讲解人员进行讲解服务活动,向旅游者兜售物品或索要小费的;
(六)讲解服务单位或其讲解人员强制旅行社或旅游者接受讲解服务,或者排挤其他讲解服务单位及讲解人员公平竞争的;
(七)讲解服务单位或讲解人员拒不接受景区景点管理机构或县级以上旅游行政主管部门检查的。
第二十四条 讲解人员进行讲解服务活动中有下列行为之一的,责令限期改正,并处以500元以上5000元以下罚款;情节严重的,吊销讲解证并予以公告,并对委派该讲解人员的讲解服务单位给予警告:
(一)违反第十四条规定,未尽真实说明或明确警示义务使旅游者遭受损害的;
(二)欺骗、胁迫旅游者消费的。
第二十五条 无讲解证进行讲解活动或超越讲解证核定的服务区域提供讲解服务的,责令限期改正。逾期不改正的,处以500元以上5000元以下罚款。
讲解服务单位委派无讲解证的人员从事讲解活动的,责令限期改正,可处以1000元以上5000元以下罚款。
第二十六条 转借、涂改、伪造讲解证的,责令限期改正,收缴违法物品,并处以1000元以上5000元以下罚款;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 景区景点管理机构有下列行为之一的,责令改正。逾期不改正的,通报批评。
(一)违反第十六条规定,限制旅行社导游或讲解服务单位及人员进行正常业务活动或者支持、包庇不公平竞争行为;
(二)违反第十六条规定,强制旅游者或旅行社聘请讲解人员,接受讲解服务;
(三)对明知有违反本办法规定的行为,不依法履行管理职责或及时移交旅游行政主管部门。
第二十八条 旅游行政主管部门及其工作人员玩忽职守,滥用职权,徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十九条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法向同级人民政府或上一级旅游行政主管部门申请行政复议,也可直接向人民法院提起行政诉讼。
第三十条 本办法自2001年5月1日起施行。


2001年3月22日

石家庄市人民政府办公厅转发市规划局2003年城区“拆违”工作考核办法的通知

河北省石家庄市人民政府办公厅


石政办〔2003〕66号

石家庄市人民政府办公厅转发市规划局2003年城区“拆违”工作考核办法的通知



各区人民政府,市政府有关部门:
经市政府领导同意,现将《市规划局2003年城区“拆违”工作考核办法》转发给你们,望结合实际,对照《考核办法》的内容和要求,认真组织,扎实工作,高标准、高质量地完成“拆违”任务。


二○○三年五月三十日


石家庄市规划局
2003年城区“拆违”工作考核办法




  “拆违”工作是今年省会“争做文明市民营造优美环境创建文明城市”活动的重要内容,对于加快城市现代化建设,提高人居环境质量具有积极的推动作用。为确保“拆违”工作圆满完成,正确评价各区的工作实绩,特制定本办法。
  一、考核原则
  坚持重点检查与随机抽查相结合,听取汇报与走访群众相结合,查看资料与实地踏看相结合,自查自评与对口考核相结合的原则。
  二、考核内容
  (一)建立区长任组长的“拆违”领导小组,下设办公室(指挥部);并把“拆违”工作列入区政府有关部门的考核目标。
  (二)“拆违”工作有计划,有步骤,有重点,组织严密、工作深入,未出现重大事故和影响稳定事件。
  (三)按规定及时上报拆除数字及明细;及时反馈市领导批件的调查和处理情况,认真处理群众来信、来访、来电;按规定上报“拆违”工作简报、报表和“拆违”工作总结,“拆违”档案资料齐全。
  (四)按阶段要求对影响市容市貌的违法建筑和超期临时建筑拆除完毕;完成本辖区内5条无违法建筑街道的拆除工作;未经批准擅自破墙开店和搭建的违法营业用房封堵或拆除完毕,并恢复原貌。
  (五)“拆违”后的建筑垃圾等清理完毕;及时进行场地整理和建筑整修。
  (六)对暂缓拆除的应拆建筑,与产权单位、承租单位共同签订书面意见,明确拆除期限,并保证在今后城市建设中服从城市规划统筹确定的拆除安排。
  三、考核标准
  (一)组织管理(1-5项,15分)。重点检查考核领导重视、组织落实,各项“拆违”工作到位和建档情况。主要查计划、台账、报表、记录、档案等。
  (二)“拆违”实绩(6-10项,65分)。重点检查考核《实施方案》确定的应拆违法建筑及到期临时建筑、市领导批示的应拆违法建筑及到期临时建筑拆除情况;并按随机抽样方式,抽查各区一至二条街道、一至二个办事处(乡、镇)的应拆违法建筑及到期临时建筑拆除情况。
  (三)后期处理(11-12项,20分)。重点检查考核“拆违”后沿街建筑容貌的整修情况。对经市规划部门同意暂缓拆除的建筑名单一一核实。并责令产权单位或承租单位出具服从今后城市建设要求的书面保证。
  四、考核机构
  为加强组织领导,市政府成立“拆违”考核领导小组,组长由副市长蒋洪江同志担任,副组长由市政府副秘书长王玉民、市规划局局长张北海、市规划局调研员王文杭同志担任,成员由市规划局、市建设局、市城管局、市财政局、市园林局、各区政府主管领导组成。领导小组下设办公室,办公室主任由市规划局副局长吕军同志担任,主要职责是具体负责“拆违”考核工作的组织和实施。
  五、考核时间
  考核时间初步安排如下:
  (一)11月上旬由各区进行自查自评和总结。
  (二)11月中旬由市“拆违”领导小组组织联合考核小组,对各区“拆违”工作进行对口检查,综合考核。
  (三)12月下旬市政府对“拆违”先进单位、个人和单项先进进行表彰和奖励。
  六、考核奖励
  (一)先进单位条件:“拆违”工作领导重视、组织落实,“拆违”资金有保障;“拆违”工作有计划、有措施、力度大、无事故;“拆违”量、“拆违”百分比均在前列;建筑垃圾及时清除,及时进行墙体整修并及时绿化等;建立“拆违”档案,有关文件、材料等及时归档;考核总分在90分以上。
  (二)先进单位表彰和奖励由“拆违”考核办研究同意后,纳入全市“争创”活动一并予以表彰和奖励。
  (三)各区向市推选1-2个“拆违”先进单位,15名“拆违”先进个人。