您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

扬州市人民政府办公室关于印发《扬州市行政权力网上公开透明运行管理暂行办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 12:18:01  浏览:8075   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

扬州市人民政府办公室关于印发《扬州市行政权力网上公开透明运行管理暂行办法》的通知

江苏省扬州市人民政府办公室


扬州市人民政府办公室关于印发《扬州市行政权力网上公开透明运行管理暂行办法》的通知

扬府办发〔2010〕168号


各县(市、区)人民政府,市各有关部门:
《扬州市行政权力网上公开透明运行管理暂行办法》已经市政府审核同意,现印发给你们,请贯彻执行。



二〇一〇年十月九日

扬州市行政权力网上公开透明运行管理暂行办法

第一章 总则

  第一条 为全面推进依法行政,保障公民、法人和其他组织的知情权、参与权、监督权,建立人民满意的服务型政府,使行政权力网上公开透明运行成为施政的一项基本制度,根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国政府信息公开条例》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政机关、法律法规授权的组织、受委托实施行政权力的组织及其工作人员。
  第三条 本办法所称行政权力,是指政府及所属部门和法律法规授权的组织依法享有的行政许可、行政处罚、行政征收、行政强制、非行政许可审批、行政确认、行政给付、行政奖励、行政征用、行政裁决及其他对公共事务实施管理的行政权力。
第四条 行政权力网上运行是指政府及所属部门和法律法规授权的组织在行使行政权力时,利用政府统一建设或政府批准自建的行政权力网上公开透明运行系统平台及权力库,实行外网受理、内网办理、外网反馈,全过程接受监督,全程留痕。
第五条 地方各级人民政府应当加强对行政权力网上公开透明运行工作的组织领导,将行政权力网上公开透明运行工作纳入廉政建设、依法行政和机关作风评比等考核体系的重要内容。
第二章 组织领导和工作机制

  第六条 行政权力网上公开透明运行工作实行政府统一领导,行政权力网上公开透明运行领导小组组织协调,行政监察机关、政府法制机构监督检查,部门具体实施的领导体制和工作机制。
第七条 市行政权力网上公开透明运行领导小组成员单位由市政府办公室、监察局、法制办、经信委、行政办事服务中心等部门组成。各成员单位职责:市政府办公室负责协调、指导、推进全市行政权力网上公开透明运行系统建设工作,组织对行政权力实施主体行政权力网上公开透明运行工作情况进行考核验收;市经信委(信息中心)负责电子政务专网、行政权力网上运行平台建设及技术保障和日常维护工作;市监察局负责协调指导全市行政监察平台建设、管理和维护工作,对全市行政权力网上运行进行实时监察;市政府法制办负责协调指导全市行政权力库和政府法制监督平台建设、管理和维护工作,组织开展全市法制监督;市行政办事服务中心负责全市行政许可和行政审批权力网上公开运行,同时做好市级行政服务中心网上运行平台与市级行政权力网上公开运行平台的数据对接工作。
第八条 各县(市、区)人民政府办公室负责推进、指导、协调、监督本行政区域的行政权力网上公开透明运行工作。相关部门共同组织开展行政权力网上公开透明运行系统的建设、管理和维护工作。
第九条 行政权力实施主体应当建立健全行政权力网上公开透明运行工作制度,指定机构具体负责行政权力网上公开透明运行的下列工作:
(一)行政权力网上公开透明运行系统的建设、管理和维护;
(二)行政权力的调整和更新;
(三)开展网上行政监察和法制监督;
(四)与行政权力网上公开透明运行工作有关的其他事宜。
第十条 行政权力实施主体应当在每年1月31日前,向市政府办公室报送上年度行政权力网上公开透明运行情况报告。
年度报告包括:行政权力运行、行政监察、法制监督的基本情况,考核验收情况和行政权力网上公开透明运行领导小组要求报送的其他事项。

第三章 行政权力清理及确认

第十一条 县级以上地方人民政府法制机构根据同级人民政府的部署,具体组织行政权力清理并负责审核确认工作。
第十二条 行政权力实施主体按照法律、法规、规章、规范性文件和“三定方案”的有关规定,对现有行政权力进行全面清理,编制行政权力基本信息、外部流程图、内部流程图和自由裁量基准。
(一)行政权力基本信息包括:行政权力名称、实施主体、法律依据、收费依据和标准、外部流程、裁量基准、法定期限、办理机构、办理地点、联系电话、监督电话以及其他规定内容。
(二)行政权力基本信息及外部流程图,经本部门法制机构审核报同级人民政府法制机构审核确认。
(三)内部流程图及自由裁量基准,经本部门法制机构审核后报同级人民政府法制机构备案。
第十三条 行政权力外部流程应当符合行政权力运行规律和操作程序,法律、法规、规章对流程有明确规定的,应当按照法定程序制定流程图;法律、法规、规章没有明确规定的,按照行政权力实际行使程序制定,优化、简化运行环节。
行政权力内部流程图应按照外部流程确定的基本程序和时限要求,将办理行政事项的法定环节和步骤细化到内部办理的岗位,明确每一个岗位的岗位名称、工作职责、时间期限等。
第十四条 行政权力实施主体依据法律、法规和规章在制定自由裁量时,应当充分考虑下列情形:
(一)所依据的法律、法规和规章规定的立法目的、法律原则;
(二)经济、社会、文化等客观情况的地域差异性;
(三)管理事项的事实、性质、情节以及社会影响;
(四)其他可能影响自由裁量权合理性的因素。
行政权力实施主体应当根据法律、法规、规章的变化或者执法工作的实际情况,及时调整自由裁量基准。
第十五条 行政权力实施主体应当将经政府法制机构审核确认后的行政权力基本信息、外部流程图和自由裁量基准向社会公布。
第十六条 有下列情形之一的,行政权力实施主体应在发生之日起20日内向同级政府法制机构申请增加、取消行政权力或对行政权力名称、类别、实施主体、法律依据、外部流程等进行变更:
(一) 法律、法规、规章的颁布、修订、废止;
(二) 作为行政权力依据的规范性文件的发布、修改、废止;
(三) 机构职能调整;
(四) 其他有关情形。
政府法制机构在收到申请之日起10日内完成审核并反馈意见。
第十七条 对使用频率较低的行政权力,行政权力实施主体向同级政府法制机构申请暂停行使。

第四章 行政权力库
  
第十八条 行政权力库是行政权力网上公开透明运行系统的基础数据库,是网上政务大厅、行政权力运行平台、行政监察平台和政府法制监督平台运行的依据。
第十九条 县级以上地方人民政府建立统一的行政权力库,经政府法制机构审核确认的所有行政权力,全部列入本级政府行政权力库,并报送上级政府行政权力库。
建立部门行政权力库的,经同级人民政府法制机构审核确认的本部门的行政权力,全部列入部门行政权力库。
第二十条 列入行政权力库的行政权力应具有第十二条第一款规定的基本信息,并标明权力运行状态。
向社会公开的行政权力及有关信息应当与行政权力库保持一致。
第二十一条 对于需经政府法制机构审核的行政权力增加、取消及变更权力名称、类别、实施主体、法律依据、外部流程等有关事项,应在确认后10日内对本级政府行政权力库和部门行政权力库进行调整,并报送上级政府行政权力库。
第二十二条 行政权力内部流程、自由裁量基准等由部门决定调整的事项,应在本部门法制机构审核确认后10日内录入部门行政权力库,并报送本级政府和上级政府行政权力库。
第二十三条 未经审核确认的行政权力及相关信息,不得擅自录入行政权力库。

第五章 网上政务大厅

第二十四条 县级以上地方人民政府应当建立网上政务大厅。
第二十五条 网上政务大厅应当具备下列功能:
(一)在政府门户网站上开辟专栏,设置行政权力公开目录、网上办事、行政权力事项办理状态查询及网上咨询、投诉、求助、举报等服务窗口。
(二)建立网上受理、内部办理、信息反馈和监察监控工作机制,实现与权力运行平台、行政监察平台、法制监督平台、部门网站及部门业务系统的信息交换共享。
第二十六条 行政权力实施主体应当按照统一标准将行政权力库信息、行政权力事项办件办理信息、政府法制监督信息、行政监察信息等向同级网上政务大厅报送,并向上级网上政务大厅报送,上报周期最长不得超过24小时。网上政务大厅中涉及下级部门业务的,其运行数据应当向下级网上政务大厅开放。

第六章 行政权力运行平台

第二十七条 行政权力实施主体应当通过行政权力运行平台,实现所有行政权力事项办理全业务全流程网上运行。
行政权力实施主体应当根据行政权力库中行政权力事项基本信息、内部流程图、自由裁量基准,在行政权力运行平台对每项行政权力事项设定独立的内部流程,固化流转环节。
第二十八条 行政权力实施主体应当设立对外受理窗口,接收申请材料,完成材料上网。应当确定网上在线办事事项,开展网上咨询、查询、投诉、办事和表格下载等服务。应当安排专人负责限时办理网上咨询、投诉事项,及时反馈处理结果,由办事者对办理情况进行评价,并通过网络向社会公开。
第二十九条 行政权力运行平台应当实现行政权力事项办理中可能发生的补正、暂停、退回、多项处罚并案等操作。各岗位工作人员均应当在网上审阅材料、填写意见、制作文书、作出决定。
第三十条 依据本规定第二十九条的要求,行政权力运行平台中应当传输和保留以下信息:
(一)行政相对人基本信息,包括单位名称(个人姓名)、组织机构代码(居民身份证、军官证、护照等证件号码)、联系方式等;
(二)办件基本信息,包括行政权力名称、行政权力编码、办件事由或名称(案件名称)、法定时限、承诺时限、受理时间、受理人、办件流水号等;
(三)行政相对人提交和岗位工作人员办理时产生的申请材料清单、申请材料的详细内容(电子表格、文档、扫瞄件)、内部审批单、案件审批单、调查取证材料、笔录等申请信息和内部办理信息,其中相关的时间、地点、规模、面积等关键信息,应当采用文本或数值型等计算机可以识别统计的记录方式;
(四)各岗位工作人员应当在行政权力运行平台中录入和保留办理意见,持否定意见的应当说明理由;
(五)依据法律、法规、规章和规范性文件要求,应当提交给行政相对人的法律文书,以及按照档案管理的要求应当存档的文书,应当由行政权力运行平台自动产生并打印。
第三十一条 依据本规定第二十九条的要求,行政权力运行平台应当具备流程控制功能,主要实现以下流程控制:
(一)流程合法性检查和自动控制功能;
(二)对材料的完整性进行自动审查,材料不全的不予办理;
(三)对各岗位办理信息进行记录,保留操作痕迹;
(四)超过规定办理时限时自动提醒;
(五)多次补正、退回、暂停等异常操作应当说明理由;
(六)超越法律法规限定及自由裁量限定的处罚决定进行控制和提醒。
第三十二条 行政权力运行平台应当保留行政权力事项运行的所有数据记录,操作人员不得更改记录内容。在线系统保留3年以上的行政权力事项运行数据记录,存储及备份系统中应当永久保留行政权力事项运行数据记录。

第七章 行政监察平台

第三十三条 行政监察平台对行政权力网上运行情况进行全过程的实时监控。
第三十四条 行政监察平台实行分级管理。
上级监察机关与下级监察机关、同级监察机关与行政权力实施主体之间建立数据交换和二次监管关系。
第三十五条 行政监察平台应当具备如下功能:
(一)全程监控。通过自动采集还原行政权力的行使过程信息,对行政权力行使的时效性、流程合法性、信息完整性等内容自动发现、提醒、督办,实现对行政权力行使的全过程监控;
(二)预警纠错。对异常情况、办理时限、风险点等情形实时监察监控,对违反规定的异常情况进行预警、报警,采取纠错措施,达到防范效果;
(三)投诉处理。实行外网受理、内网办理、外网反馈的流程。各部门、单位的监察人员在受理投诉或接收上级监察系统的督办事项时,应责成相关业务处室负责人及业务经办人进行认定;
(四)统计分析。行政监察平台采集相关信息,按照时间、部门、岗位、权力等不同标准进行统计,并形成行政权力运行、制约、防控及发展趋势的相关图表;
(五)绩效评估。行政监察平台自动采集统计分析数据,对各部门、各岗位的行政效能以及行政事项的不同环节、不同时段的工作绩效进行对比和综合分析;
(六)督查督办。监察工作人员对行政权力行使过程中的异常或疑似异常的情况责成相关部门、人员进行调查处理,调查完毕后由监察工作人员对调查处理结果予以认定。
第三十六条 行政监察平台应设置监察规则库,通过预先设置的监察业务规则自动筛选、交叉比对行政权力事项办理过程中出现的问题及异常,通过监察规则库管理功能提供用户对预先设置的监察业务规则进行设置管理及维护。
第三十七条 行政权力实施主体和监察机关应当指定专人负责处理行政监察平台事务。
第三十八条 下级行政监察平台应当主动接受上级行政监察平台的管理,按照工作要求完成投诉处理、督查督办工作。
第三十九条 对督查督办的事项,监察部门应当明确督查的事项内容、承办单位、完成期限、工作要求等,按程序报批后,下发承办单位实施。
第四十条 承办单位应当及时接受督查督办任务,按照时限要求准确地反馈办理过程和结果;不能按时完成的,应当在规定的期限内说明理由和进展情况。
第四十一条 监察机关负责检查督查督办事项的完成情况。对未按期完成的督查督办事项,应当及时发送催办指令,督促承办单位及时办理。
第四十二条 行政监察平台预警纠错、投诉处理、督查督办等的认定结论纳入部门责任追究和绩效考核的重要内容,具体办法由各部门自行制定。

第八章 政府法制监督平台

第四十三条 行政权力网上公开透明运行系统应当配建政府法制监督平台,对行政权力运行进行法制监督。
本办法所称政府法制监督是指政府法制机构运用现代计算机网络技术,对行政权力网上公开透明运行的合法性进行监督,纠正和处理违法行使行政权力行为,保障行政权力依法运行的活动。
第四十四条 政府法制监督平台应当具备如下功能:
(一)规范性文件监督。规范性文件应当在发布后15日内通过政府法制监督系统报送政府法制机构备案。通过备案审查的规范性文件进入数据库进行统一管理,并提供完善的检索和统计分析功能;
(二)行政执法主体和人员监督。建立行政执法主体库和行政执法人员库,对具有行政执法权的单位和人员进行监督管理;
(三)行政执法行为监督。对行政权力行使过程进行法制监督,对行政执法情况进行统计分析,开展重大行政处罚决定备案工作;
(四)行政复议应诉监督。对行政复议应诉案件情况进行统计分析,对行政复议应诉人员进行管理;
(五)行政权力数据库维护管理。具备行政权力数据管理、查询统计以及行政权力调整申报审批等功能;
(六)市政府法制办确定的其他功能。
第四十五条 政府法制机构在实施法制监督时,对违法行使的行政权力,可以发起督办。违法实施行政权力的行政权力实施主体,应当根据督办要求,有效纠正违法行为,并将处理情况及时报送政府法制机构。
第四十六条 政府法制机构应当明确负责政府法制监督平台管理和维护的机构和人员,保证平台正常运行。
行政权力实施主体应当明确负责政府法制监督工作的机构和人员,具体负责规范性文件和重大行政处罚决定报备、行政执法和行政复议应诉数据统计报送、申请行政权力调整、负责督办事项的联络和回复等工作。


第九章 安全管理

  第四十七条 行政权力网上公开透明运行系统在扬州市电子政务专网上运行,电子政务专网与互联网等公共网络实行逻辑隔离。
  第四十八条 接入行政权力网上公开透明运行系统的计算机禁止处理涉密信息,新接入系统的计算机相关信息应及时报市信息中心备案。
  第四十九条 各部门要定期对接入行政权力网上公开透明运行系统的计算机进行病毒检测,严禁使用外来存储介质和未经批准的软件。
第五十条 加强对计算机网络系统使用人员的安全保密教育,提高使用人员的安全保密观念,增强防范意识。在岗人员要妥善保管好自己的登录密码,防止他人盗用后登录系统修改数据。

第十章 绩效考核和责任追究

第五十一条 市政府办公室、监察局、法制办负责组织对行政职能部门行政权力网上公开透明运行工作的考核。建立绩效考核制度,对行政权力运行的规范、透明、廉洁、高效等情况进行全面考核,考核结果作为廉政建设责任制和机关作风建设考核的重要依据。
第五十二条 行政监察机关应当加强对行政权力网上公开透明运行工作的监督检查,可以采取定期检查与不定期抽查相结合的方式进行。针对检查中发现的问题,应当以书面方式告知被检查单位,责令其限期整改。对到期仍未整改的,应当及时下发监察建议书。
第五十三条 行政权力网上公开透明运行工作机构工作人员对违反本规定行为不及时、不依法查处,或者有其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为的,由其所在机关或者有关行政主管部门予以批评教育或者通报批评、调离工作岗位;情节严重的,依法给予处分;
第五十四条 行政权力实施主体违反本规定,有下列行为之一的,由其上级主管部门或者监察机关给予通报批评,责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予处分:
(一)未按规定编制并向社会公布行政权力事项目录,或者行政权力事项变更后未在规定期限内修订行政权力事项目录并向社会公布的;
(二)未按规定制定并向社会公布行政权力事项外部流程图,或者流程图变更后未在规定期限内向社会公布的;
(三)未将所有行政权力事项在网上运行的;
(四)未按行政权力事项内部运行工作流程规定的程序行使行政权力的;
(五)未如实记载行政权力事项运行过程中各环节基本情况的;
(六)未按规定报送行政权力网上公开透明运行情况年度报告的;
(七)其他违反本规定的行为。
第五十五条 公民、法人和其他组织认为行政权力实施主体未依法履行行政权力网上公开透明运行工作职责的,可以向其上级主管部门或行政权力网上公开透明运行工作考核机关举报。收到举报的机关应当及时调查处理。对实名举报的,应当自收到举报之日起7日内将处理情况以书面形式告知举报人。

第十一章 附则

  第五十六条 本办法由市政府办公室负责解释。
 第五十七条 本办法自发布之日起施行。



下载地址: 点击此处下载
新旧《合伙企业法》简要对比分析

整理/武志国

现行的合伙企业法自 1997年8月1日起施行以来,2006年4月,全国人大财政经济委员会向全国人大常委会提交了合伙企业法(修订草案)。经过常委会会议三次审议,2006年8月27日,十届全国人大常委会第二十三次会议审议通过了《中华人民共和国合伙企业法(修订案)》。修订后的合伙企业法将于2007年6月1日起施行。 为了便于有兴趣或有需要的读者理解新法和旧法的异同,在本人学习的同时,非学术性地将新旧合伙企业法整理对比如下:

第一章 总则
第二章 普通合伙企业
  第一节 合伙企业设立
  第二节 合伙企业财产
  第三节 合伙事务执行
  第四节 合伙企业与第三人关系
  第五节 入伙、退伙
  第六节 特殊的普通合伙企业
第三章 有限合伙企业
第四章 合伙企业解散、清算
第五章 法律责任
第六章 附则
修订后的《企业合伙法》将原第二、三、四、五、六章合并为第二章下的五个小节,增加了一个小节(特殊的合伙企业)、增加了一个章节(有限合伙企业)。在条文上,在原78条的基础上增加了31个条文,修订后的条文共109条。

第一章 总 则
第一条 为了规范合伙企业的行为,保护合伙企业及其合伙人、债权人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义市场经济的发展,制定本法。
【比较】新法增加了合伙企业保护的主体,由原来的二个增加为三个,增加保护的主体为“债权人”。

第二条 本法所称合伙企业,是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。
普通合伙企业由普通合伙人组成,合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的,从其规定。
有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成,普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任,有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。
【比较】本条在旧法基础上新增了设立合伙企业的主体,删除了合伙企业共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险的规定及合伙企业的营利性,只保留了无限合伙的无限连带责任性。本条将合伙企业分为有限合伙和无限合伙(普通合伙、特殊普通合伙)两类三种,增加了有限合伙企业。旧法对于设立合伙企业主体的规定都是针对自然人而言的,未明确自然人以外的主体如公司等法人组织利用合伙形式进行投资经营的可能。因此,这次修改合伙企业法,删除了现行合伙企业法对合伙人范围的限制,允许所有的市场主体参与设立合伙企业。

第三条 国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。
【比较】新增条文,对普通合伙人的主体作了除外的规定。 公司法规定:“公司可以向其他企业投资;但是,除法律另有规定外,不得成为对所投资企业的债务承担连带责任的出资人。”合伙企业法是“法律”,应算“另有规定”,目前理论界基本认为非国有公司可以成为普通合伙人,得以对所投资合伙企业承担连带责任。原合伙企业法规定的是普通合伙人只能是自然人,现在将其范围放宽,所有的上述主体之外的任何主体都可以成为普通合伙人,但没有规定上述主体不可以成为“有限合伙人”。

第四条 合伙协议依法由全体合伙人协商一致、以书面形式订立。
【比较】同旧法第3条,要求以书面形式订立。

第五条 订立合伙协议、设立合伙企业,应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用原则。
【比较】同旧法第4条。本条规定了订立合伙协议应具备的四个原则。

第六条 合伙企业的生产经营所得和其他所得,按照国家有关税收规定,由合伙人分别缴纳所得税。
【比较】本条是关于税收的规定。纳税的主体为合伙人而不是合伙企业。这意味对合伙企业的经营所得和其他所得不征收所得税,只对合伙人从合伙企业取得的收入征收所得税,是国际上的普遍做法,也是合伙企业同公司等其他企业组织形式相比具有吸引力的地方。旧法没有对合伙企业是否缴纳企业所得税问题进行规定。在该法实施过程中,《国务院关于个人独资企业和合伙企业征收所得税问题的通知》(国发2000[16]号),规定对合伙企业停止征收企业所得税,只对其合伙人比照个体工商户的生产经营所得征收个人所得税。这次修改,对合伙企业是否缴纳所得税问题予以明确。

第七条 合伙企业及其合伙人必须遵守法律、行政法规,遵守社会公德、商业道德,承担社会责任。
【比较】基本同旧法第六条,不但对合伙企业提出要求没合伙人也提出要求,新增“社会责任”内容。宏观泛泛地对对合伙企业以及合伙人提出倡导。

第八条 合伙企业及其合伙人的合法财产及其权益受法律保护。
【比较】同旧法第七条。

第九条 申请设立合伙企业,应当向企业登记机关提交登记申请书、合伙协议书、合伙人身份证明等文件。
合伙企业的经营范围中有属于法律、行政法规规定在登记前须经批准的项目的,该项经营业务应当依法经过批准,并在登记时提交批准文件。
【比较】基本同旧法第15条。规定了设立合同企业登记时提交的文件以及经营范围,第二款营业范围前置审批规定的文字表述方式有相应调整,同《中华人民共和国合伙企业登记管理办法》(2007修订)第12条。
  随着城市化进程的加快,拆迁工作大面积展开,因拆迁而带来的收益使出让方发现了其原有房屋的巨大升值潜力,出让方因而反悔,并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由,要求受让方返还房产。因此,宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势。农民宅基地上房屋的转让,系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。本文仅就宅基地上房屋买卖行为作较为粗浅的探讨。

  一、宅基地上房屋买卖的若干情形

  农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因,将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看,包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋,其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织,一般争议不大,进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上,主要形式表现在:

  1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式:有依据继承、赠与等行为取得的;有因农转非后仍继续持有的;有依据买卖协议取得的;有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的;也有转手卖给其他城市居民的。

  2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式:这种情况包括不同省份、市区之间,乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外,还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的;有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同,现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式,更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看,诉争房屋转让过程中及其后,宅基地使用权多以未发生改变为主,也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况,有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。

  由于现有法律规定不够完善,不够详尽,房屋土地管理行政机关又处于以不予核发证书为手段的消极管理状态,近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。

  二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力

  关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题,房屋土地行政管理部门认为:根据的相关规定,是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999年《土地管理法》的第43条规定,该规定的内容为:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。

  关于如何理解这些规定的含义,普遍的观点认为:集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房,但不得出让、转让或出租,因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。

  当然,对此也有相反的观点。该观点认为:目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为,从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论,只是一种对法律规定的理解和引申,该结论并不准确。因此,不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义,并加以广泛适用。根据农村三级所有的所有权状态,村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡(镇)农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为,只要诉争土地的所有权人表示同意即可,严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。

  三、宅基地上房屋转让的审批权限

  1986年《土地管理法》第38条规定,“农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62条则修改为:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准”。

  从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见,对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的,有经村委会盖章确认的,也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为,其效力是否相当,当事人则各执一词,意见不一。

  关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定,1986年及1999年《土地管理法》的不同规定,仅表述为农村村民建住宅用地,并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化,可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。

  四、司法实践中农村房屋买卖合同效力如何认定

  对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用,农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定,而不是强制性效力规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,违反了诚实信用原则。因此如确认此类合同无效,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基,违反诚实信用的卖房者获益,而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失,卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任,而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

  在我国房屋被赋予了很多社会意义,房屋不仅是居住场所,也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前,经过多年的经营,房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感,建立了较为稳定的社会关系,确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变,在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并支付了房款,很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此,需要认真审查房屋买卖的现实情况,包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

  在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响,尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失,来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益,而恶意主张合同无效的情形,应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果,以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。

  五、农村私有房屋买卖合同效力认定上应当注意的几个具体问题

  法官在认定农村私有房屋买卖合同效力上应该从以下角度出发,综合予以考虑:(1)法律、法规、部门规章和政策;(2)卖房人的现有居住条件;(3)该房产项下的土地使用权性质;(4)房产交付的实际情况;(5)房产的增值效应。正是基于以上各个方面的考虑,对于认定为无效的合同应该严格限制,即使认定为无效合同也应当同时应当符合以下要件:(1)不是同一个集体经济组织的成员;(2)没有办理任何的审批手续,包括房产证和土地使用权证中的任何一样;(3)土地使用权仍然属于集体经济组织所有,土地的性质没有任何的改变;(4)卖方没有自己的住处,如果不返还可能对出卖人的基本生存条件造成极大的影响。

  当然,在农村私有房屋买卖合同的效力认定上,由于存在着很多不同的情况,不可能一两个原则就能应对包罗万象的案件。因此,对一些特殊情况,还需要法官讲究审判策略,做到既合乎法律,又兼顾习俗和人情。具体而言:

  1、对于已经办理土地、房屋过户手续的合同。法律对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则,结合转让的现实问题,如果行政机关已经办理了相关产权手续,应当视为行政机关已经批准了房屋和宅基地的转让,既然行政机关已经批准,那么也是应该认定该转让行为是合法有效的。但是现实中很多案件都是只办理了房产证或者土地证中的一个,对于只办理土地证件的案件,笔者认为房屋主要是建立在具有土地使用权的土地之上的,土地使用权是房屋所有权的基础,没有土地使用权何来的房屋所有权,既然行政机关已经批准了购买者具有了该土地的使用权,因此应该认定买卖合同是有效的,在可以办理房屋所有权证的情况下可以进一步去完善相关手续。对于只办理房屋所有权证的情况,因为买房人对于该房产项下的土地没有使用权,也没有得到相关审批机关的审批,因此可以认定无效,否则就会损害集体对于该土地的使用权,损害第三人的合法权益。

  2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为,因为集体成员本身就是该集体的一员,对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有,因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定,只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为,都应该认定买卖合同有效。在该类案件的纠纷中有人主张对于买房人如果已经有一套房屋,根据土地管理法规定的一户只能有一处宅基地的相关规定,认为再次购买是违反了法律的强制性规定,应该认定该买卖行为无效。笔者认为该观点是不正确的,土地管理法规定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地,不能申请两处以上的宅基地,而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地,如果不允许拥有两处以上的宅基地,那么就不能解决农民死后房屋的继承问题,因此该观点是不正确的。

  3、对于原来属于集体经济组织的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题,因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的,农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的,农民支付的相关费用很少,被认为是国家给予农民的一项福利政策,因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性质已经改变,不属于集体经济组织所有了,该专有性和独享性也就不复存在了,制约合同无效的根本问题已经解决了,因此应该允许自由交易。对于发生在土地性质改变以前的买卖行为应该怎么处理,有人认为合同无效应该自始无效,不能因为后来客观事实的改变而改变合同的效力问题,签订合同时只要无效,不管以后怎么变化该合同还是无效的。笔者也不同意该观点,司法实践中,最高人民法院通过许多的司法解释对该类合同进行了相应的规定,都是规定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效,因此对于该类买卖合同,因为土地的性质已经发生变化,制约无效的客观原因已经不存在了,所以也不能认定该买卖行为是无效的。实践中不少法院处理的同类案件时也是采取同样方式做出的判决,取得了不错的司法和社会效果。

  4、对于原来属于同一个集体经济组织的买房者购买民房后户口转变为城镇户口或者变成另外一个集体经济组织成员,其买卖房屋的合同效力如何认定?因为原来属于同一个集体经济组织成员,他们之间的买卖行为是合法有效的,不能因为户口的变化而改变合同的效力,否则城镇户口的居民也就根本无法解决继承农村父母的房产问题了。