山东省城市住宅小区物业管理办法
山东省人民政府
山东省城市住宅小区物业管理办法
山东省人民政府
《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准，现予发布施行。
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。
本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。
第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。
第六条 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。
第七条 物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。
第二章 业主大会及其委员会
第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。
第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。
第十三条 住宅小区应制定业主公约。
业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。
第三章 物业管理移交
第十四条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。
第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。
第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；
（四）地下管网图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。
第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。
开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。
第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。
第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。
商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
商业用房的比例，由城市人民政府确定。
第四章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。
第二十一条 物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。
物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。
第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。
第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。
第五章 物业维护
第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）损毁园林；
（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；
（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
（五）制造超标准噪音；
（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；
（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十六条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。
单体建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。
第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。
第二十九条 住宅小区内的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。
第六章 法律责任
第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十二条 违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。
第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。
第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。
第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。
第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。
第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》（鲁政发〔1989〕141号）同时废止。
1997年10月22日
建议制订一部调控司法程序行为的法律
——《中华人民共和国司法诉讼法》
江苏袁为国律师事务所：袁为国
核心提示：国家有告公民的法律，有告行政机关的法律，唯独就没有能够告司法机关的法律。司法机关在诉讼过程中的具体程序行为违法，得不到法律的审查和纠正，游离于法律的调控之外。
所以，当前最迫切的并不是对现行的各个《诉讼法》进行一而再、再而三的修订，而是狠抓现行法律能否得到实际执行。当前，现行法律对司法机关来说，可执行、也可不执行。全国上下，怨言甚多，所以，当前最迫切的是制订一部《司法诉讼法》，将司法机关的司法程序行为纳入法律可诉范围。
一、我国制订《司法诉讼法》的必要性。
公民、法人或者其他社会组织之间发生民事权益纷争，权利人可向人民法院起诉，请求法律的支持和保护，依据的是《民事诉讼法》。公民或法人涉嫌犯罪，公安机关进行侦查、检察机关审查起诉、法院进行审判，依据的是《刑事诉讼法》。公民、法人或者其他组织认为国家行政机关的具体行政行为侵犯了其合法权益，可向法院起诉，请求予以变更或撤销，依据的是《行政诉讼法》。
从理论上讲，三大诉讼法形成了一个完整的程序法体系，各种实体法的贯彻实施有了程序法的保证。但实践中存在着一种不容忽视的现象，人民法院、人民检察院以及公安机关（以下统称司法机关）在各种诉讼程序过程中，存在着诸多不执行程序法或者不正确地执行程序法的行为，使得这些保证实体法贯彻实施的程序法自身难以得到严格的贯彻实施。
我们仅列举司法程序中屡见不鲜的一些事实：
——我国《民事诉讼法》规定，人民法院认为当事人的起诉不符合起诉条件的，应当在7日内裁定不予受理。但有些人民法院对一些认为“难办”的起诉既不受理，也不制发不予受理的裁定，当事人无法就此提起上诉，形成告状无门的窘境；
——我国《民事诉讼法》规定，利害关系人因情况紧急，可申请人民法院采取财产保全措施，而有些法院对此种申请或置之不理，或拖延办理；
——对权利人申请执行的案件，由于法院执行人员怠于执行，拖延时日后，被执行人失去执行能力，使得权利人本可以得到实现的权益归于消灭；
——法律对公、检、法三机关办案均有时限的规定，而有些司法机关任意延长办案时间；
——法律对羁押人犯有严格的时间规定，而有些司法机关关押人犯不受法定期限的约束；
——法律规定犯罪嫌疑人、被告人享有获得辩护权，犯罪嫌疑人、被告人的辩护律师可以会见被羁押的犯罪嫌疑人、被告人，而有些司法机关设置重重障碍，使得这些权利无法行使；
——法律对诉讼费用的收取有明确的标准，在实际上，人民法院超标准收费的现象普遍地存在着。
可以说，司法机关在诉讼过程中不能严格执行程序法的现象十分普遍，其范围远远不止以上所列举的这些情况。司法机关在诉讼过程中不能正确执行程序法的行为，往往严重地损害着诉讼当事人的合法权益，阻碍着各种实体法的贯彻实施。由于现行的法律对司法机关程序违法行为缺乏评判纠正的程序依据，诉讼当事人为了解决这些问题，往往不得不到处上访、喊冤。即使将这些问题反映到上级领导机关，因缺乏纠正的程序规定，最终还是不了了之。所以，社会上众多人士感叹道，国家有告公民的法律，有告行政机关的法律，唯独就没有能够告司法机关的法律。司法机关在诉讼过程中的具体程序行为违法，得不到法律的审查和纠正，游离于法律的调控之外。
我国虽有一部《国家赔偿法》作为国家机关侵犯公民合法权益的一种经济补偿手段，但是由于在国家司法赔偿之前有一个确认程序，有哪一家司法机关肯轻易地承认自已办错了事情呢？谁愿意确认自已的行为是违法的呢？加之国家司法赔偿的范围十分狭窄，条件十分的苛刻，权益被侵害的当事人实际上是很难得到公正赔偿的。更为重要的是，国家司法赔偿仅仅是大错铸成以后的一种消极赔偿，并不能使司法机关在诉讼过程中的具体程序违法行为在铸成大错之前得到及时的纠正。
鉴于此种情况，我们认为现有的诉讼法在程序法体系上并不周延，司法诉讼处于一种法无依据的状况，有必要制订一部调整司法诉讼法律关系的法律，也就是广大人民群众久已期待的能够管一管司法机关程序行为的法律。各司法机关以及诉讼当事人在诉讼过程中享有何种权利、负有何种义务，现有的诉讼法中都有具体的规定；所要解决的问题是，当司法机关不履行法定的义务，诉讼当事人的法定权利得不到保证时，应当有一个允许诉讼当事人提起诉讼的法定处理程序，这就需要制订一部调整这种法律关系的程序法。因为调整这种程序法律关系的法律亦属于诉讼法的范围，所以，处理这种特殊法律关系的法律名称叫做《中华人民共和国司法诉讼法》。
二、我国制订《司法诉讼法》的可行性。
1、形势的发展需要制订这部法律
随着改革开放的进一步深入，商品经济的日益发展，法制建设的逐步完善，人们已逐步习惯于依靠和运用法律解决各种社会矛盾，由此各种诉讼案件将大大地增多，司法机关尤其是人民法院面临的工作量将越来越大。由于重实体轻程序的观念至今尚未根除，司法机关在各种诉讼程序中不能正确执行国家程序法的现象屡见不鲜，不仅损害诉讼当事人的合法权益，也容易滋生或掩盖司法机关执法上的种种腐败行为。如此下去，将会严重地损害国家法律的尊严和国家司法机关在人民群众心目中的形象。面对新形势下出现的新问题，必须加强对司法机关执法行为的监督，及时发现并纠正司法机关在诉讼过程中的程序违法行为，保证国家程序法律的全面实施，司法诉讼是解决这一问题的有效途径。
2、与行政诉讼相对应，应当制订这部法律
我国已制订了《行政诉讼法》，公民对国家行政机关行政管理过程中的具体行政行为（包括作为和不作为）不服，可以提起行政诉讼。既然国家行政机关在行政管理过程中的具体行政行为能够成为可诉的对象，接受法律的审查和监督，那么，国家司法机关在执法过程中的具体程序行为也应当成为可诉的对象，接受法律的审查和监督。
虽然司法机关内部在执行国家程序法问题上也有内部的规定，但这些规定从性质上讲是其内部自律的规定，缺乏法定的监督和纠正程序，因而其所起的作用不足以产生如《行政诉讼法》所产生的法律约束力。实践证明，司法机关内部的这些规定并未能有效地制止执法程序上的各种不合法行为。邓小平同志在谈到加强立法工作时曾经讲过：“应兴应革的事情，要尽可能用法律或制度的形式加以明确”。那么，为保证司法机关严格执行国家的诉讼程序法律，制订《司法诉讼法》势在必行。
3、司法诉讼不妨碍原诉讼程序的依法正常进行
可能有人会担心制订《司法诉讼法》会影响司法机关正常办案，这种情况是可以避免的。司法诉讼仅对司法机关在诉讼过程中的具体程序行为的合法性进行审查，不影响到案件处理的实体问题。司法诉讼过程中不中止原诉讼的继续进行，只要办案机关是严格按照国家法定程序办案的，原诉讼程序就不会受到影响。
4、司法诉讼法实施后，司法诉讼的工作量不会太大
目前，司法机关不能严格执行程序法的行为普遍、大量地存在着。如果有了司法诉讼法，司法诉讼的量就不会太大了。目前之所以不严格执行程序法的现象较为普遍，问题就在于出在没有法律的严格约束。一旦《司法诉讼法》制订实施，司法机关及其办案人员对程序法的执行在观念上从“无所谓”变成了“有所谓”，从“无所顾忌”变成了“有所顾忌”，将促使他们自觉地严格执行国家的程序法，诉讼过程中的具体程序行为违法现象将大大地减少，司法诉讼的工作量不会太大。这与当前《行政诉讼法》对国家行政机关具体行政行为起到的规范作用和效应是相同的。
三、制订《司法诉讼法》的基本构思。
总的来说，《司法诉讼法》的设置类同于现行的《行政诉讼法》。行政诉讼的被告是国家行政机关，审理对象是国家行政机关在行政管理过程中的具体行政行为；而司法诉讼的被告是国家司法机关，审理对象是国家司法机关在诉讼过程中的具体司法程序行为。根据司法诉讼的具体特点，我们提出如下基本构思：
1、立法宗旨
制订这部法律的依据是国家的《宪法》和国家的各种诉讼法，旨在保护和支持司法机关依法执行各种诉讼法，纠正司法机关在诉讼程序上的不合法行为，维护诉讼当事人的合法权益，保证国家诉讼程序法律的准确实施。
2、审判庭的设立及管辖
在中级以上人民法院设立司法审判庭（亦可与行政审判庭合并设立），接受并审理以与其地域上有隶属关系的下一级司法机关为被告的司法诉讼案件。
3、受案范围及司法诉讼法律关系
司法诉讼所要解决的是在刑事、民事、行政诉讼过程中，司法机关的具体程序行为是否合法的纷争。诉讼当事人及其近亲属、辩护人、代理人认为公安机关、人民检察院、人民法院在刑事诉讼过程中以及人民法院在民事、行政诉讼过程中的具体程序行为违背国家诉讼法的规定，损害诉讼当事人合法权益的，可以提起司法诉讼。
提起司法诉讼的人为原告，被诉的司法机关（公、检、法机关）为被告。原、被告均为司法诉讼法律关系的当事人。
司法诉讼法律关系的客体是司法机关在诉讼过程中的具体程序行为（包括作为和不作为），受诉法院审理司法诉讼案件，仅对被告在诉讼过程中的具体程序行为是否合法进行审查。
4、受理及审理方式
受诉人民法院对原告的起诉从形式上进行审查，只要原告的起诉在形式上符合起诉条件的则予以受理。
受诉人民法院在受理案件后三日内将诉状副本发送被告，被告在收到副本后三日内向受诉法院提交答辩状，并提交被诉具体程序行为的法律根据。被告在规定期限内不提交答辩状和具体程序行为的法律依据的，视为原告的诉讼请求成立。
受诉人民法院审理司法案件，由三名以上审判员组成合议庭。对仅解决诉讼程序事项的案件，除合议庭认为有必要开庭审理的以外，实行书面审理；对涉及损害赔偿的案件，除被告明确同意原告诉讼请求的以外，应当开庭审理。进行书面审理的案件，受诉法院在审理过程中可要求当事人在指定时间内对相关情况作进一步的说明。
5、审判期限及判决的效力
对仅解决诉讼程序事项的案件，受诉法院在收到被告答辩状之日起十日内审结，对涉及损害赔偿的案件在三个月内审结。
对仅解决诉讼程序事项的案件，实行一审终审，判决一旦作出立即发生法律效力。对涉及损害赔偿的案件，当事人对一审判决不服的，可在接到判决书后10日内向受诉人民法院的上一级人民法院提起上诉，上级法院的判决为终审判决。
在人民法院作出生效的判决之前，引发司法诉讼的原诉讼程序不因某项具体程序行为被诉而中止，仍按法定程序继续进行。
