关于印发《关于进一步加强经贸委系统市场流通工作的意见》的通知
国家经贸委
关于印发《关于进一步加强经贸委系统市场流通工作的意见》的通知
国家经贸委
各省、自治区、直辖市、计划单列市及哈尔滨、沈阳、长春、武汉、广州、成都、南京、西安市经贸委（经委、计经委）、新疆生产建设兵团经贸委，有关省、直辖市财办（商委、农委、农办）：
1997年5月19日至21日，国家经贸委在苏州市召开了全国经贸委系统市场流通工作会议。会议讨论并修改了《关于进一步加强经贸委系统市场流通工作的意见》，现印发你们，请结合实际，认真贯彻执行。
关于进一步加强经贸委系统市场流通工作的意见
党的十四届五中全会确定要在2010年建成比较完善的社会主义市场经济体制。经贸委系统的市场流通工作必须适应建立社会主义市场经济体制的要求，坚持生产与流通、内贸与外贸相结合。今后一个时期，特别是1997年的经贸委系统市场流通工作要在中央经济工作会议和全国
经贸工作会议精神指导下，围绕打好“五个攻坚战”的中心任务，引导企业，特别是国有企业进入市场、开拓市场、占领市场；规范流通秩序，努力创造统一、开放、竞争、有序的市场环境。各级经贸委要继续坚持“统一部署、分类指导与地区特点相结合”的原则，加强对国有企业市场营
销工作的指导，强化对重要商品市场的管理，深化流通体制改革，培育和完善社会主义市场体系，促进经济结构调整和资源配置的优化，保障国民经济持续、快速、健康发展。
一、引导企业进入市场、开拓市场
1、加强对企业市场营销工作的指导。针对当前国有工业企业产品产销率低、效益滑坡的问题，各级经贸委特别要加强对国有企业市场营销工作的指导，推动国有企业外拓市场、内抓管理，把开拓和占领市场作为重点工作来抓。通过对国有企业市场营销工作的指导，帮助企业树立市场
观念，引导和促进企业调整产品结构，增强对市场的适应能力和竞争能力。
加强对国有企业市场营销工作指导的重点是帮助企业培育和发展产品营销网络，建立和完善市场营销体系。这项工作要从国有大中型企业入手。国家经贸委将结合国有企业改革，集中力量先抓好千户国家重点联系企业中的512户企业的市场营销体系建设，以后再逐步扩展到千户企业
。各地经贸委要重点抓好本地区国家重点联系企业的市场营销体系建设工作，对这些重点企业营销工作的现状进行调查分析，总结推广典型经验；同时，向国家经贸委推荐1－2家企业作为重点联系对象。
2、加强企业信息网络建设和对市场运行的监测、分析工作，引导企业按照市场需求组织生产、调整结构。各地经贸委要充分认识市场运行分析工作对于掌握市场运行规律、引导企业生产经营和产品结构调整、引导消费等方面的重要作用，一方面对宏观经济的总体运行情况和关系国计
民生的重要商品的产销存、进出口和价格等方面情况进行重点监控，并定期进行分析和信息交流，对出现的问题及时提出调控措施和政策建议；另一方面，各级经贸委要继续坚持对本地区企业的产品结构、产销率、资金周转率和市场占有率等方面的变化情况进行分析研究，结合经贸委系统
市场运行分析制度和已有的市场运行监测预报系统，定期分析和发布主要行业、主要产品在国内外市场的产销动态，指导企业按照市场需求组织生产，调整产品结构，加快产品创新，积极开发适销对路的新产品，以提高产品的市场占有率。今年内将在全系统启动“市场运行分析制度”，同
时，抓紧信息网络系统的筹备、落实，争取年底前全面投入运行。
3、继续推动企业实施名牌产品发展战略，依托名牌产品扩大国有企业市场占有率。各级经贸委要充分认识名牌产品对国民经济和社会发展、对实现“两个根本性转变”的重要作用，贯彻国家经济贸易委员会、国家技术监督局《关于印发〈关于推动企业创名牌产品的若干意见〉的通知
》（国经贸〔1997〕46号）精神，下功夫强化企业的名牌意识，鼓励和引导企业创名牌，推进名牌产品的创新和发展，依靠名牌产品加快结构调整，提高企业的市场竞争力，创造一个名牌产品带动一个企业，一个企业带动一个行业和地区经济发展的效应。要发挥经贸委的综合优势，
加强对名牌产品的宣传、保护和扶持，加强对企业创名牌产品工作的宏观指导，积极为名牌产品的创新与发展提供技术改造、产品开发和生产协调等方面的支持，创造良好的政策环境。
4、采取多种有效形式扩大工业产品销售。除适当组织企业举办展销会、博览会促销扩销外，各级经贸委要创造更多的有效形式，促进产销衔接。要发挥经贸委综合协调的职能优势，利用产销联席会等方式，协调生产和销售衔接中的问题；积极发展企业营销协会，依靠协会交流市场信
息，组织、规范和协调营销活动；积极支持、协助“中国商品交易中心”的建设，引导企业营销活动向规范化、规模化、现代化方向发展。
5、努力为企业拓宽市场，扩大发展空间。引导产品有竞争力的企业走内外贸一体化道路，努力开辟国际市场；鼓励并促进东部发达地区的企业积极开辟中西部地区投资和销售市场；帮助中西部地区企业扩大与东部地区企业的经济联系，为其“借船出海”创造条件；支持实力强的大型
工商企业向农业投资。
要重点引导企业大力开拓农村市场。各地经贸委一方面要帮助企业发展和健全产品在农村的销售网络，特别要引导产品积压严重的企业，分析农村市场的需求情况，了解和掌握农民的收入状况、消费结构、消费习俗、消费次序和消费水平的变化等情况，及时调整自己的市场目标，调整
产品结构，生产适合农村市场需求的产品投放农村市场。另一方面，要加快培育和发展农村市场体系，搞活农村流通，增加农村市场容量。要大力推行贸工农一体化经营方式，带动农业生产发展，促进农产品通过深加工实现多层次增值，提高农产品的比较效益和农业的综合效益，转变农村
经济的增长方式，保证农民收入稳步增长，市场需求不断增加，整体消费水平不断提高；要采取措施进一步搞活农村流通，积极发展各种农村运销组织，拓展流通渠道，理顺农产品和农用生产资料及生活消费品的产销关系，解决“买难”、“卖难”的问题。推行连锁、代理、配送等流通组
织形式，稳定流通渠道，规范流通秩序，促进城乡商品的交流；同时，要搞好售前、售中、售后系列化服务，促进工业品市场的开拓。
二、加快培育现代流通组织形式
6、要通过培育现代流通组织形式，逐步在微观上建立并规范企业的营销体系，在宏观上营造符合社会主义市场经济体制要求的流通体系。
近期培育现代流通组织形式的主要任务仍然是全力推进试点工作。试点工作的重点是抓规划、抓规范、抓培训、抓政策扶持和落实。国家经贸委将组织制定连锁经营、代理配送和贸工农一体化的“九五”发展规划，并将通过制定和完善相关法规，促进现代流通组织形式试点向规范化方
向发展。
继续发展连锁经营方式。要在总结近几年发展经验的基础上，会同有关部门重点抓好连锁经营的规范化和管理科学化；同时要推动连锁经营向更高的层次发展，在推行商业连锁经营的基础上，重点支持和发展跨地区、跨部门、跨行业、多元投资主体的连锁集团，实现规模经营；注重加
强以名牌产品生产企业为龙头的专卖店连锁销售网络和系统的发展。
继续推动代理制试点向前发展。要对企业进行规范化引导，包括在条件成熟的企业中进行佣金制、总代理、地区和品种独家代理等代理方式的试点；同时，要贯彻优胜劣汰原则，及时淘汰不能按试点要求运作的企业，将思路开阔、机制灵活的企业列入试点。各地经贸委要继续帮助试点
企业协调落实各项试点政策，协调解决试点中遇到的问题；对试点企业的实际运作情况进行跟踪，对不符合试点方案要求的企业及时提出调整意见。
继续深入开展物资配送制试点。试点的重点是营造产需关系稳定、流通环节少、经营规模大、流通效益高的新型物资流通网络。要继续抓好国家经贸委已批复的四个煤炭配送中心试点方案的实施，在改造基础设施、稳定供销渠道、扩大配送规模、建立适应配送要求的内部运行机制等方
面取得突破。在此基础上，国家经贸委今年将在缺煤地区继续扩大试点；同时，在钢材、机电产品等品种上进行配送试点。
除现有试点外，国家经贸委还将选择一些消费品进行连锁、代理和配送制试点，今年准备结合进口酒类市场管理工作，在进口酒经营领域开展连锁、代理和配送制试点。各地经贸委也要因地制宜，在现代流通组织形式的培育方面进行大胆、有益的尝试。
三、大力推进贸工农一体化
7、贸工农一体化是一种把农产品种植、养殖与收购、加工、科研和销售紧密联系的经营方式。实行贸工农一体化有助于稳定农产品的产销关系，稳定加工企业的原料供应；有助于转变农业增长方式，增加农民收入，扩大农村消费市场容量，对国民经济发展具有多重效益和推动作用，
必须大力推进。
今年在国家经贸委试点的基础上，要在全国范围内稳步地分层次推进这项工作。一是继续抓好国家经贸委确定的十个试点项目的运作，重点放在壮大龙头企业实力、培育一体化内部各环节的联结机制，增强一体化组织抵御市场风险的能力上面；同时积极扩大试点范围，选择一些产销矛
盾突出、示范性强的大宗品种进行一体化试点。二是要求各省区、各地市县层层开展这项工作，每个省区经贸委都要抓一批试点项目，并向国家经贸委推荐一、两个试点项目作为具体联系指导项目。三是为试点创造良好的外部环境，国家经贸委准备会同有关部门协调制定试点政策；各地经
贸委也要发挥综合优势，为试点提供政策支持。
四、规范流通秩序，创造良好的市场环境
8、加强对重要商品市场的管理。今年内，国家经贸委将根据国务院领导批示精神，牵头对汽车、钢材、煤炭等重要生产资料市场进行规范管理；要继续加强成品油市场整顿和管理；以进口酒类经营管理为突破口，开展进口商品国内市场管理工作；继续参与棉花、生猪等重要商品的市
场管理；会同有关部门继续深入开展打击“假冒伪劣”产品的活动。
9、打破地区封锁、市场分割，努力创造统一、开放、竞争、有序的市场环境。各地经贸委要从建立大流通、大市场的高度和要求出发，采取政策措施，制止地方保护主义倾向，鼓励和支持企业依靠自身实力，通过竞争占领市场。同时要结合代理制、配送制、连锁经营等试点，重点支
持发展社会化的、跨地区经营的大型流通组织，在提高流通的规模化、产业化程度、实现地区间商品、技术、人才等要素合理流动的过程中，带动地区经济更快、更好地发展。
10、进一步制定和完善市场规则，运用法律手段指导和规范市场运行。国家经贸委准备根据各地成品油市场整顿和管理工作的情况，完善《关于进一步加强成品油市场整顿与管理工作的意见》和《成品油市场管理暂行办法》；与有关部门制定《进口酒类国内市场管理办法》。此外，
还准备就规范各类展览、展销活动以及规范拆船行业管理等方面工作制定法规。各地也要根据实际情况研究制定市场建设和管理方面的法规，充实和完善已有的法规。
五、深化流通企业改革
11、各地经贸委要从实际出发，按照国务院关于企业改革实行“抓大放小”的原则，加大流通企业改革力度。同时，把国有流通企业的改革、改组、改造和加强管理结合起来，促进国有流通企业转换机制。流通企业要适应社会主义市场经济的要求，坚持走与生产企业紧密结合的道路
。“优化资本结构”试点城市的经贸委，要使国有流通企业在“增资、改造、分流、兼并”等方面取得实质性进展；要积极组建企业集团，通过联合、兼并、控股等途径，以骨干企业为龙头，扶持发展一批规模大、效益好、竞争力强的贸工结合的企业集团，促进流通增长方式的转变。要重
点探索妥善解决国有流通企业与其他所有制企业税负不平等的问题。
六、加强业务建设与业务网络建设
12、近期经贸委系统市场流通业务建设的重点是加强培训。国家经贸委拟通过举办培训班等方式，围绕加强对国有企业市场营销工作的指导、新型流通组织形式试点和市场管理等工作，对各地经贸委市场流通部门的有关人员进行基础理论和业务知识培训。各省（市、区）经贸委也要
根据实际需要，围绕中心工作，积极开展培训活动。培训的主要对象是本省（市、区）各级经贸委市场流通部门和现代流通组织形式试点企业及重点企业的主要管理人员。
13、进一步加强业务网络建设。在初步建立、完善省级经贸委系统市场流通工作机构的基础上，下一步要加快建立、完善地市、县的业务网络。省（市、区）经贸委要特别注重发挥地市一级经贸委的作用，对其加强工作部署和业务指导；同时，加强省内各地、市经贸委之间的横向联
系，最大限度地发挥系统的网络优势，为推进经贸委系统市场流通工作提供组织上的保证。
1997年6月25日
本溪市物业管理条例
辽宁省本溪市人大常委会
本溪市物业管理条例
本溪市人民代表大会常务委员会公告第2号
《本溪市物业管理条例》于2009年7月23日由本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议通过；2009年9月26日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准，现予公布。自2010年1月1日起施行。
2009年10月20日
本溪市物业管理条例
(2009年7月23日本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2009年9月26日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于我市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业管理，是指建设单位通过选聘物业服务企业，签订书面合同，进行前期物业管理；业主通过选聘物业服务企业或其他管理人，按照物业服务合同的约定，或者通过自助式物业管理、简单式物业管理等自主管理方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 市、县(区)人民政府应当促进物业管理向社会化、专业化发展,培育物业市场。物业管理实行业主自主与专业服务、社区管理与政府扶持相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
第五条 市房产行政主管部门是物业管理的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督和管理工作。县、区人民政府物业行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划建设、物价、工商、财政、公安、消防、民政、综合执法、环保等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协助房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，协调物业管理与社区建设的关系。
社区居民委员会依照本条例规定，开展自助式物业管理、做好社区自助式物业的管理工作。
第二章 新建物业与前期物业管理
第七条 物业管理区域由县、区物业行政主管部门按下列规定划分：
（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线范围划定；
（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其公共服务配套设施和相关场地是共用的，一般应划定为一个物业管理区域；公共服务配套设施和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；
（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。物业管理区域确定后，确需调整的，由县、区物业行政主管部门重新划分，但必须经相关物业管理区域入住面积达到50%和入住户数50%以上的业主同意。
第八条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向县、区物业行政主管部门申请划分物业管理区域。
县、区物业行政主管部门应当自受理申请之日起20日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位，同时向市物业行政主管部门备案，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第九条 物业管理区域内公共服务配套设施应当严格按照国家和省有关规定的标准和规范进行规划、设计和建设。规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，确保公共服务配套设施符合设计标准的要求。
第十条 物业管理区域内的公共服务配套设施应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。
第十一条 房产行政主管部门在核发商品房预售许可证、办理物业管理区域内的房屋和配套建筑所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房的位置。
开发建设单位应当制作物业管理用房标牌并予以公示。
第十二条 物业管理用房由开发建设单位提供，房屋面积不计入分摊的公共建筑面积，产权归全体业主共有。
物业管理用房的配置应当符合下列规定：
（一）建筑面积不少于建设工程项目总面积的3‰，最低不得少于80平方米。业主委员会的办公用房不少于15平方米；
（二）物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。
第十三条 新建住宅小区的公共服务配套设施应当具备下列条件：
（一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；
（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；
（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，并安装燃气分户计量表和供热分户控制装置；
（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；
（六）按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设；
（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
（八）按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和政务管理等公共服务配套设施建设；
（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施；
（十一）法律、法规规定的其他条件。
第十四条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施由开发建设单位负责投资，依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。专业公共服务配套设施竣工验收时，各专业经营单位应当出具现场验收报告。各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权，各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和维修。
第十五条 本条例实施前，已建成的住宅小区内的专业公共服务配套设施不完善或者不能达到各专业技术规范要求的，由市、县（区）人民政府制定计划逐年改造，改造所需费用由各级财政承担，并由市、县（区）物业行政主管部门依法委托具有资质的专业单位进行施工。经各专业经营单位按照技术规范验收后接收产权，并负责日常管理和维修。
第十六条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的产权归属，应当在商品房买卖合同中约定。属于建设单位所有的，建设单位应当提供权属证明文件，并优先为业主提供服务。
第十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、专用车库和共用车库内车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
第十八条 开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案90日前，依法选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等，并在30日内报市、县(区)物业行政主管部门备案。前期住宅物业服务确定的收费标准，期限最长不得超过一年，前期物业服务企业应当在执行收费价格到期60日前向价格主管部门重新申报物业服务收费的等级。已竣工验收但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳；交给物业买受人后，物业费用由业主承担。
第十九条 鼓励开发建设单位选聘的前期物业服务企业提前介入项目开发建设，并对项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付、工程质量、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议。
第二十条 住宅工程竣工后，开发建设单位应当按照国家有关规定组织进行竣工验收。规划建设行政主管部门、消防、人防、房产等相关部门和专业经营单位应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督，验收时应当通知前期物业服务企业参加。
住宅工程竣工验收前，不得交付使用。
第二十一条 开发建设单位和前期物业服务企业在办理物业交接验收手续时，应当移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；
（五）业主名册；
（六）住宅专项维修资金收取明细帐册；
（七）物业管理必需的其他资料。
资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，前期物业服务企业应当书面告知开发建设单位。开发建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。开发建设单位应当在依法向前期物业服务企业移交物业管理资料后3日内，持移交协议和资料明细到所在地物业行政主管部门备案。
第二十二条 业主大会选聘物业服务企业或其他管理人后，前期物业服务合同自行终止。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起30日内，在所在地物业行政主管部门的监督下，向业主委员会和新选聘的物业服务企业移交本条例第二十一条规定的资料以及下列文件和资产：
（一）实施前期物业服务期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；
（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；
（三）使用共用部位、共用设施设备的经营性收益和使用物业服务费购置的资产；
（四）预收的物业管理服务费、场地占用费和共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；
（五）债权债务清单；
（六）住宅专项维修资金明细帐；
（七）应当移交的其他管理资料和资产。
前款所称其他管理人是指物业服务企业以外的，从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织和个人。[KH*2D]
第三章 业主、业主大会、业主委员会
第二十三条 同一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会，选举产生一个业主委员会。 业主、业主大会、业主委员会的权利、义务和职责按照有关法律、法规规定执行。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会：
（一）业主已入住面积的比例达到50%以上；
（二）业主已入住户数的比例达到50%以上。
第二十四条 有下列情形之一并符合本条例第二十三条规定条件之一的，街道办事处或乡(镇)人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组：
（一）开发建设单位报告；
（二）物业行政主管部门指定；
（三）业主自愿申请。
物业行政主管部门应当对筹备组的工作情况进行监督，筹备组所形成的材料应当报物业行政主管部门备案。
第二十五条 筹备组由7人以上单数组成，由街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、开发建设单位、前期物业服务企业、原房屋管理单位和业主代表派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府主管领导担任。筹备组应当自组建之日起3个工作日内，在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责。
建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主名册，物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）和已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
第二十六条 筹备组应当履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会的时间、地点和内容；
（二）确定业主代表选举产生的条件、方式、人数；
（三）拟定管理规约、业主大会议事规则草案；
（四）确认业主身份、业主人数和入住面积，确定业主在首次业主大会上的投票权数； （五）提出首届业主委员会委员候选人条件、选举办法和名单；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当将前款所列(一)至(五)项内容在召开首次业主大会15个工作日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者入住面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知复核结果。
第二十七条 下列事项由业主大会决定：
（一）选举业主委员会，更换业主委员会成员；
（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；
（四）审议决定业主委员会活动经费的来源和用途，改变和撤销业主委员会的不适当决定；
（五）依法决定住宅专项维修资金的筹集、使用和管理事项；
（六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由本物业管理区域内的业主担任，成员由5人以上15人以下单数组成。 业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至2人，并在物业管理区域内公告。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到物业所在地的县、区物业行政主管部门备案：
（一）业主大会决议；
（二）业主大会议事规则和管理规约；
（三）业主委员会委员名单和基本情况；
（四）法律、法规规定的其他资料。
物业行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起5个工作日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。业主大会议事规则、管理规约和业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内书面告知县、区物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
三十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。召开业主委员会会议，应当有过半数的委员出席。业主委员会作出的决定应当经全体委员人数的半数以上同意。业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告。
第三十一条 业主大会与业主委员会的工作经费，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会决定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第四章 物业服务
第三十二条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业服务企业应当在其资质许可的范围内从事物业管理活动，不得以转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。市物业行政主管部门应当公示具备资质的物业服务企业供业主选聘。外埠物业服务企业进入本市从事物业管理活动，应当向市物业行政主管部门办理登记备案。
第三十三条 业主委员会在成立后30日内，应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。
物业服务合同应当约定下列主要内容：
（一）物业服务项目及其内容、服务标准;
（二）物业服务费用的标准、收取办法及计费方式;
（三）双方的权利义务;
（四） 合同期限;
（五）物业服务合同履约保证金；
（六）违约责任;
（七）合同争议及纠纷的解决办法。
物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、电梯智能系统等设备的运行服务；物业装饰装修的管理；车辆停放秩序维护等。
第三十四条 物业服务企业应当向所在地市、县(区)物业行政主管部门定期报送统计报表和其他相关统计资料。
第三十五条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。住宅的物业服务收费实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市、县(区)价格主管部门应当会同同级物业行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。城市低保户及低保边缘户家庭物业服务费，按有关规定标准核减，核减数额报市物业行政主管部门核准后，由市财政部门在住房保障资金专户中列支。
第三十六条 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。
第三十七条 业主交纳物业服务费的方式由物业服务合同约定。业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权发生转移时，住宅专项维修资金随之转移，业主应及时办理更名过户手续。业主在转让物业时，物业买受人应当要求出让人结清欠交的物业服务费和住房专项维修资金，未结清的，由物业买受人交纳。已竣工验收尚未出售或者已出售但尚未交给物业买受人的物业，其物业管理、维修费用由开发建设单位交纳。
第三十八条 物业服务合同期限应不少于2年。物业服务合同期满60日前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。业主大会决定不再续聘的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或乡镇人民政府，并到所在地的县、区物业行政主管部门备案。
第三十九条 一方要求提前解除物业服务合同的，应当将解除合同的时间、原因书面告知合同另一方和街道办事处或乡镇人民政府，并到物业所在地的县、区物业行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。物业服务企业自行终止物业服务的，应当承担违约责任，交纳的物业服务合同履约保证金作为该物业管理项目过渡时期物业管理费用的保证。
第四十条 物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起10日内，将本条例第二十一条、第二十二条规定的资料和资产移交给业主委员会。新聘任的物业服务企业确定后，业主委员会应当及时将资料和资产进行移交。
第四十一条 旧住宅区改造整治后，具备专业化物业管理条件的，可依据本条例的有关规定成立业主大会，选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业；不具备专业化物业管理条件的，街道办事处或乡(镇)人民政府可以组织由社区居委会、原房屋管理单位及业主委员会，共同组建物业服务站（所），实行自助式物业管理。物业服务站（所）是经工商行政主管部门注册，实行自主经营、自负盈亏的独立法人机构。其人员配备、经费来源、收费标准由市人民政府另行制定。
第四十二条 自助式物业服务的内容包括：
（一）对住宅小区物业共用部位、共用设施设备进行日常维修养护；
（二）对住宅小区内的共用部位、相关场地、卫生保洁、绿化设施等进行管护；
（三）维护本区域内的公共秩序。
小区内原有的自行车棚、门卫用房等公共设施设备、场地等，统一纳入自助式物业管理范围。
第四十三条 实行自助式物业管理的旧住宅区，在规划许可的情况下，经业主大会决议，可以按照有关规定建设物业管理用房和一定比例的经营性用房，规划建设部门应当予以支持。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
第四十四条 棚户（沉陷）区改造新建住宅小区或组团具备条件的，可实行专业化或自助式物业管理。不具备条件的，由市政府指定或委托国有房产管理单位对该区域的物业实行简单式物业服务管理。
棚户（沉陷）区改造新建住宅小区或组团的开发建设单位，应当按规定标准建设物业管理用房。其中：小区建筑面积为2万平方米以上5万平方米以下的，物业管理用房面积不小于100平方米；小区建筑面积为5万平方米以上10万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不小于150平方米。
第四十五条 其他管理人受物业服务企业委托，在物业管理区域内从事物业管理活动的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确双方的权利与义务。
其他管理人从事物业管理活动的，参照物业服务企业的有关规定执行。
第四十六条 实行行政服务进社区的行政部门，可以在物业管理区域内公布联系人姓名和联系方式，建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时作出处理。[KH*2D]
第五章 物业的使用与维护
第四十七条 业主或物业使用人使用物业应当遵守国家有关法律、法规和管理规约，不得有下列行为：
（一）违反房屋装饰装修规定拆改房屋承重结构；
（二）擅自搭建棚厦或插建其他建筑物、构筑物；
（三）私开门窗、擅自改变房屋、公共建筑和共用设施使用用途；
（四）违反规划在室内挖建地下室；
（五）违反房屋租赁、房屋安全等管理规定租赁使用房屋；
（六）侵占、损坏或者擅自移动物业共用部位共用设施设备；
（七）在建筑物、构筑物上随意悬挂、张贴、涂写、刻画；
（八）侵占通道、绿地，毁坏绿化和园艺雕塑品；
（九）随意倾倒垃圾、杂物，堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质，排放超过规定标准噪音；乱设摊点、商亭、露天烧烤；
（十）违反治安管理规定组织赌博和迷信活动，饲养动物干扰他人正常生活；
（十一）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。
第四十八条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，应当遵守管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。施工中相邻关系人应当提供方便，给相邻关系人造成损失的，责任人应当给予补偿。利用屋面安装太阳能热水器等设施，不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。
第四十九条 房屋装修人在房屋装饰装修开工前，应当告知相邻业主，并到物业服务企业进行登记备案；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当与装修人签订房屋装饰装修管理协议，并将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知房屋装修人。物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导，不得有垄断装修市场和乱收费行为。
第五十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库不得改变用途。业主、物业使用人要求承租车库的，开发建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库租赁费实行政府指导价。车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。
第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。场地使用费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
第五十二条 开发建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。物业保修期满后，业主专有部分的管理、养护、维修由业主负责；共有部分的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当避免给相邻物业造成损害。
第五十三条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十四条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第五十五条 物业共用部位、共用设施设备出现故障或损坏时，责任人应当及时维修养护，相关业主应当给予配合。
利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会的决定使用。物业服务企业或其他管理人，未能采取措施及时抢修损坏的物业共用部位、设施设备，造成业主、物业使用人财产损失的，应当承担赔偿责任。
第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，在办理物业交付手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的交存、使用、管理按照有关规定执行。
第六章 法律责任
第五十七条 开发建设单位违反本条例有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府物业行政主管部门按下列规定予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以10万元以上50万元以下的罚款；
（二）未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房及有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以1万元以上10万元以下的罚款；
（三）未依法通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，并可处以10万元以下的罚款；
（四）擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处以5万元以上20万元以下的罚款。
第五十八条 开发建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正;逾期不改正的，对开发建设单位予以通报。开发建设单位对在保修期内因质量缺陷造成的损失依法承担赔偿责任。
第五十九条 物业服务企业违反本条例有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业行政主管部门按下列规定予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未在规定时间内移交有关资料和资产的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和资产的，予以通报，处以1万元以上10万元以下的罚款；
（二）将全部物业管理项目一并委托给他人的，责令限期改正，处以委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
（三）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的物业管理用房等公共服务配套设施用途的，责令限期改正，给予警告，处以1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
（四）超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款;
（五）未取得资质证书从事物业管理的，处以5万元以上20万元以下的罚款；
（六）以欺骗手段取得资质证书的，处以5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；
（七）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以5万元以上20万元以下的罚款。
（八）转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书的，给予警告，并处以1万元以上3万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上人民政府物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
第六十二条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业行政主管部门责令改正，拒不改正的，按照以下规定处以罚款；给他人造成损失的，应当给予赔偿：
（一）拆改住宅房屋的承重结构、移动和破坏共用的设施设备的，处以5万元以上10万元以下的罚款；
（二）在居住区内搭建建筑物、构筑物或占用共用部位和场地堆放物品、设置摊点的，处以1000元以上1万元以下的罚款；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款；对单位处以5万元以上20万元以下的罚款；
（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款；对单位处以5万元以上20万元以下的罚款。
当事人逾期不改正的，市物业行政主管部门可下达恢复原状的决定，并可申请人民法院强制执行。违反本条例第四十七条其他规定的，根据有关法律法规规定处理。
第六十三条 违反本条例规定，涉及其他行政主管部门职责权限的，由有关部门依照相关法律、法规规定予以查处。
第六十四条 当事人对物业行政管理部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六十五条 物业行政管理部门和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚不够成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第六十六条 办公楼、商场、医院等非住宅物业的管理，按照本条例规定执行。
第六十七条 本条例自2010年1月1日起施行。
