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内蒙古自治区物价局 内蒙古自治


内蒙古自治区城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定
内蒙古自治区物价局 内蒙古自治



第一条 为了进一步拓展我区城市住宅小区的物业管理事业，规范住宅小区物业管理的收费行为，促进我区物业管理的健康发展，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，结合我区的实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于自治区范围内，经当地工商行政管理机关注册登记的物业管理单位对所在城市的住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。
本规定所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条 自治区和各盟市、旗、县物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同房地产行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。各级房地产行政主管部门，应积极主动地配合物价部门搞好物业管理服务收费的管理工作。
第四条 物业管理服务收费，根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分为公共性服务收费和特约服务收费。
公共性服务收费指为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费。公共性服务收费实行政府定价或政府指导价。
特约服务收费，指公共性服务收费之外为物业产权人、使用人特殊需求提供特约服务所收取的费用。特约服务收费实行经营者定价。
第五条 实行政府定价或政府指导价的收费，属于代收代缴等为公众代办性质的服务收费，如水费、电费、煤气费等，应严格按国家和自治区有关规定标准执行。业主自用部分，按其表计的实用读数计收；公用、自然损耗部分按正常实际发生额由业主分摊。其它公共性服务收费由自治
区制定基本标准，规定上、下浮动幅度，由各盟市在规定幅度内具体核定收费标准。核定程序是：由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求房地产行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。
实行经营者定价的收费，由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表共同协商议定，并向同级物价部门和房地产行政主管部门备案。
第六条 物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核
定。
物价部门在核定物业管理收费标准时，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第七条 城市住宅小区除代收代缴服务收费外，其它公共性服务收费的费用构成及服务收费基本标准规定如下：
1．管理、服务人员的工资按《劳动法》规定，结合当地工资水平及实际情况确定，计取的职工福利费按工资总额的14％提取；
2．公共设施、设备日常运行、维修及保养费：每平方米建筑面积每月0．05元，在此基础上根据实际情况，可上下浮动50％；
3．绿化管理费：每月每平方米建筑面积0．20元，在此基础上可上浮不超过50％，下浮根据实际情况而定；
4．清洁卫生费：每月每平方米建筑面积0．04元，可上下浮动50％；
5．保安费：每月每平方米建筑面积0．04元，可上下浮动20％；
6．办公费：每月每平方米建筑面积0．02元，可上下浮动50％；
7．物业管理单位固定资产折旧费，按照企事业单位财务规定的折旧率执行；
8．法定税费：按照上述7项之和计征缴纳；
9．利润：物业管理单位为微利企业，成本利润率按不超过8％审定；
（利润＝本条的1至8项之和×8％）；
10．住宅小区公共性服务费的计算应为：
公共性服务费（元／平方米·月）＝本条1至9项之和。
第八条 住宅小区内的营业性用房和办公用房，公共性服务费可按收费标准分别加收20％和10％。
高档住宅小区，如：别墅区、高级公寓等公共性服务费可提高20％收费标准。
第九条 空置房屋的公共性服务收费按所在住宅区最低收费标准的50％计收。对业主因故未入住的空房，其公共性服务费，由业主负担；开发建设单位未售出的空房，公共性服务费由开发建设单位负担。
第十条 从1996年开始，凡被评为国家级和省级示范小区、优秀管理住宅小区的，自批准日期的下月开始，公共性服务费收费标准可在原确定的标准上，分别上浮20％和10％。
第十一条 住宅小区公共设施损坏的赔偿标准，由物业管理单位根据所管辖住宅小区的公共设施情况测算确定，并报同级物价部门审批后执行。
第十二条 物业管理服务收费，其项目、标准和办法，应在物业管理合同中明文约定。
第十三条 物业管理服务收费实行明码标价制度、收费许可证制度和年审制度。
第十四条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。每项服务内容和质量要求，各地都要做出明确规定，实行优质优价。提供几项服务只能收取几项费用，不允许只收费不服务或多收费、少
服务。
第十五条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人，应按物价部门核定的收费项目、标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴费的，物业管理单位有权要求追偿。
第十六条 各大机关、企事业单位的自管房屋及其它非住宅小区的综合楼、写字楼、商厦等非居住用房，物业管理服务收费可参照本规定执行。
第十七条 物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十八条 凡有下列违反本规定行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自设立收费项目、擅自提高收费标准的；
（二）不按规定实行明码标价，不领取收费许可证收费，不进行年度审验收费的；
（三）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（四）其它违反本规定的行为。
第十九条 本规定由内蒙古自治区物价局会同内蒙古自治区建设厅负责解释。
第二十条 本规定自发文之日起执行。其它各有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。



1997年2月28日
2003年国务院颁布实施《无照经营查处取缔办法》以来，工商部门应该对哪些无照经营进行监管，因为权威机构没有明确的解释，一直是一个焦点问题。无照经营监管缺位也成为在某些事故发生以后工商干部被问责的主要原因。那么，工商部门应该对哪些无照经营进行监管呢？本文作者从词义解释的角度，对《无照经营查处取缔办法》第四条及第十四条进行解读，来明确工商部门在无照经营监管中的界限。

一、目前工商部门对无照经营案件处罚的意见

目前，工商部门对无照经营案件处罚的意见，归结起来主要有以下两种：

一种意见：所有无照经营案件，工商部门都有处罚权。持这种意见的人认为：《无照经营查处取缔办法》第四条规定的五种违法行为构成了无照经营的全部，而该条又明确规定这些违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处，所以工商部门对所有无照经营案件都有管辖权。但是，该条规定也规定了工商部门在对所有无照经营案件进行处罚时，不得违反一事不再罚的行政处罚原则。

另一种意见：并不是无照经营案件，工商部门都有处罚权。持这种意见的人认为：《无照经营查处取缔办法》第四条规定的五种违法行为虽然构成了无照经营的全部，但该法第四条第二款同时也规定公安等许可审批部门，应当依照法律、法规赋予的职责对第一款第一项无照经营行为和第五项违法经营行为予以查处。且该法第十四条第二款也规定，“对无照经营行为的处罚，法律、法规另有规定的，从其规定。”因此，工商部门在对该法第四条规定的违法行为进行处罚时，如果发现其他许可审批部门，已经应当依照法律、法规赋予的职责对违法行为予以查处的，工商部门将不再对违法行为当事人进行行政处罚；另外，其他法律、法规已经规定应该由其他许可审批部门处罚的，工商部门也将不再对违法行为当事人进行行政处罚。

以上两种意见，虽然第二种意见是正确的，但都存在一定的误区，误解了监管与处罚的关系。对所有无照经营行为进行监管是《无照经营查处取缔办法》赋予工商部门的职权，但并不是说工商部门对所有无照经营行为都有权进行处罚。

二、查处的词义解释

“查处”，百度百科的解释是查明罪状或错误，加以惩处。同“查办”。查办即调查处理。因此，笔者认为，不能将“查处”与“处罚”相混淆。从百度百科的解释可以看出，“查处”程序中包括“处罚”，“处罚”只是“查处”整个程序中的一部分。

《无照经营查处取缔办法》第四条规定：“下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处……前款第（一）项、第（五）项规定的行为，公安……亦应当依照法律、法规赋予的职责予以查处。……”。这一条表明，工商部门对五种违法行为都有查处权，但并不是说工商部门对五种违法行为都有处罚权，因为该条第二款规定了其他许可审批部门也应当依照法律、法规赋予的职责对第一项无照经营行为和第五项违法经营行为予以查处。因此，工商部门对该条第一款第一、五项规定的行为的查处权表现更多的应该是调查权，只有对该条第一款规定的第二、三、四项无照经营行为进行处理时，工商部门才有完整的查处权，包括处罚权。

三、工商部门在无照经营监管中的界限探究

根据上述分析，按照国家工商总局“四个统一”中监管与执法相统一的要求，我们工商部门在无照经营监管过程中应该做到以下两点，积极履行职责，做到监管不缺位、不越位，不滥用监管职权，不渎职。

第一，对《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第二、三、四项规定的三种无照经营行为，基层工商监管人员在监管过程中，应该根据违法行为情节的轻重，依据该法第十四条第一款的规定予以处罚；对于触犯刑律的，在查清案件事实后，依据国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》依法移交公安机关追究当事人的刑事责任。另外，依据《中华人民共和国食品安全法》第四条国家关于食品生产经营监督管理职权的规定以及第二十九条关于国家对食品生产经营实行许可制度的规定，工商部门负责食品流通许可证的发放和监管工作，因此，工商部门在查处无证无照经营食品时，应该依据《无照经营查处取缔办法》第十四条关于法律转致的规定，按照《中华人民共和国食品安全法》第八十四条的规定进行处罚；在查处有证无照经营食品时，应该依据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款的规定进行处罚。

第二，对《无照经营查处取缔办法》第四条第一款第一、五项规定的除无证无照经营食品违法行为外的违法经营行为，基层工商监管人员在监管过程中，应该积极行使《无照经营查处取缔办法》赋予的调查权，调查取证。在查清违法行为具体情况后，依据该法第十四条第二款关于法律转致的规定，将案卷材料移交相关许可审批部门，由相关许可审批部门进行处罚，同时协助相关许可审批部门做好工作，并做好案件材料的归档保管工作。