二手房买卖中的法律风险及其防范措施
党世强
“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。
一、来源于房屋本身的风险及其防范措施
1、房屋产权是否明晰
购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
2、买卖双方主体资格审查
签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：
（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
3、核实房屋所有权人状况
确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。
4、核实土地使用权的使用年限
有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。
5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移
买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。
6、房屋随附的基本费用是否结清
买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。
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抚顺市城市房屋拆迁管理办法
辽宁省抚顺市人民政府
抚顺市城市房屋拆迁管理办法
（2003年7月15日抚顺市人民政府第7次常务会议审议通过 2003年9月1日抚顺市人民政府令第102号公布 自2003年10月15日起施行）
第一章 总则
第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 拆迁人应当依照本办法对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人、房屋承租人应当在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
本办法所称房屋承租人，是指执行政府规定租金标准的公有房屋承租人。
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第五条 抚顺市房产行政管理部门是市城市房屋拆迁行政主管部门（以下简称拆迁行政主管部门）。抚顺市拆迁管理办公室（以下简称市拆迁办）负责城市房屋拆迁的具体管理工作。
拆迁行政主管部门的主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省、市城市房屋拆迁管理的法律、法规和规章；
（二）根据国家、省、市有关房屋拆迁管理的法律、法规和规章，制定规范性文件；
（三）审核房屋拆迁计划和拆迁方案，颁发房屋拆迁许可证，发布房屋拆迁公告；
（四）审查房屋拆迁单位资格和确定房屋拆迁评估机构的准入条件；
（五）监督管理拆迁补偿安置资金的使用；
（六）审批安置被拆迁人回迁安置方案，发布房屋回迁安置公告；
（七）协调、处理房屋拆迁纠纷，受理房屋拆迁裁决；
（八）对房屋拆迁活动进行检查、指导、监督，依法查处房屋拆迁违法行为；
（九）负责房屋拆迁统计和档案管理。
土地规划行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
各有关部门应当依照法定职责，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
第二章 拆迁管理
第六条 城市房屋拆迁实行许可制度。拆迁房屋的单位取得《房屋拆迁许可证》后，方可实施房屋拆迁。
市政建设项目需要拆迁的或者只拆迁不需要建设房屋的项目，须由有关行政主管部门出具建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和土地批复文件，申请办理房屋拆迁许可证。
土地储备项目需要拆迁的，由土地储备机构持市政府相关文件申请办理房屋拆迁许可证。
市政建设项目拆迁房屋，应当遵循先拆迁腾地、后处理纠纷的原则。被拆迁人必须服从建设需要，按工程建设要求，保证按期搬迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证，应当向拆迁行政主管部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁范围图；
（五）规划设计定位通知书；
（六）拆迁计划和拆迁方案；
（七）被拆迁房屋的评估报告；
（八）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；
（九）法律、法规和规章规定的其它资料。
对符合条件的，拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起，10个工作日内颁发房屋拆迁许可证。
第八条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金，应全部用于房屋的补偿安置，任何单位和个人不得挪用或者抽逃。拆迁行政主管部门按照安置房屋建设工程形象进度监督使用。
拆迁补偿安置资金，应当存入拆迁人在金融机构开设的帐户。
拆迁行政主管部门应当与拆迁人和出具拆迁补偿安置资金存款证明的金融机构签订拆迁补偿安置资金使用监管协议，明确拆迁补偿安置资金的使用程序，违反协议的法律责任等。
第九条 房屋拆迁许可证一经核发，拆迁行政主管部门应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限和过渡期限等以房屋拆迁公告形式予以公布。
拆迁期限由拆迁行政主管部门根据拆迁规模、拆迁项目性质确定，市政建设项目拆迁期限不超过1个月，其它建设项目不超过2个月。
市拆迁办和拆迁人及被委托拆迁单位应当及时向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。
第十条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请；拆迁行政主管部门应当自收到延期申请之日起5日内给予答复。
第十一条 被拆迁人、房屋承租人未在拆迁范围内居住的，由现住户通知被拆迁人或者房屋承租人办理房屋拆迁补偿或者安置手续；空置的房屋，由拆迁人通知被拆迁人、房屋承租人。
《房屋拆迁许可证》规定的拆迁期限届满，仍无法通知被拆迁人、房屋承租人的，拆迁人对被拆除房屋进行勘察记录，向公证机关办理证据保全，提出补偿安置意见，报市拆迁办备案，可先行拆迁。
第十二条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
拆迁人自行拆迁的，必须持有拆迁行政主管部门核发的拆迁资格证书。
委托拆迁的，被委托拆迁单位必须持有拆迁行政主管部门核发的拆迁资格证书。
第十三条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报拆迁行政主管部门备案。
被委托拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十四条 拆迁人和被委托拆迁单位，在房屋拆迁公告发布后应做好下列各项工作：向被拆迁人或者房屋承租人宣传解释有关政策；核实被拆除房屋所有权证、房屋租赁关系等有关证件；协助被拆迁人、房屋承租人用规范协议文本签定房屋拆迁补偿安置协议书。
第十五条 拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁执行政府规定租金标准的公有房屋承租人，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第十六条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十七条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由拆迁行政主管部门裁决。拆迁行政主管部门是被拆迁人或者房屋承租人的，由市政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法已对被拆迁人或者房屋承租人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十八条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市政府责成有关部门强制拆迁，或者由拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
违章建筑、超过批准期限的临时建筑拒不搬迁的，应当由拆迁人申请履行相对集中行政处罚权的部门按照相关规定予以拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当由拆迁人按照本办法第二十一条的规定予以补偿，拒不搬迁的，拆迁人申请原发证机关办理灭失相关手续，由履行相对集中行政处罚权的部门按照相关规定予以拆除。
第十九条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当符合土地转让条件，经拆迁行政主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第二十条 拆迁行政主管部门应当建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
拆迁人应当及时整理、保管好拆迁档案资料，并在完成拆迁后30日内向市拆迁办移交拆迁档案资料。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十一条 拆迁人应当依照本办法，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照被拆除房屋的重置价格结合剩余使用期限予以补偿。
第二十二条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
土地储备项目、市政建设项目拆迁房屋的或者拆迁住宅房屋规划为非住宅的，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十三条 实行货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新程度、建筑结构形式等因素，以房地产市场评估价格确定。其中住宅房屋由房地产评估专家委员会（以下简称评估委员会）按照上一年度住宅房屋房地产市场交易价格，结合供求关系和环境变化等因素，确定不同区位、不同结构不同类型的住宅房屋每平方米建筑面积的价格，并由拆迁行政主管部门定期向社会公布。
房地产评估机构（以下简称评估机构）按照评估委员会的评估结果，结合被拆迁住宅房屋的成新、楼层、朝向、环境、使用率等因素，确定被拆迁住宅房屋的补偿面积单价。
被拆迁的住宅房屋货币补偿金额等于补偿面积单价乘以被拆迁住宅房屋的建筑面积。
评估委员会由3名以上国家注册的房地产估价师组成。
第二十四条 拆迁人应当委托具有相应评估资格的评估机构对被拆迁房屋进行评估。
拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，由评估委员会裁定。
评估委员会应当对评估机构所采用的评估依据、评估方法和计算过程等进行审核，作出裁定。
评估费用由拆迁人承担。评估委员会裁定原评估结果有效的，裁定费用由有异议方承担；原评估结果无效的，裁定费用由评估机构承担。
第二十五条 拆迁执行政府规定租金标准的公有房屋承租人，被拆迁人选择货币补偿的，双方的租赁关系终止，按照下列方式进行补偿：
（一）拆迁住宅房屋，拆迁人按照被拆迁住宅房屋的补偿面积单价的15％给予被拆迁人补偿，85％给予房屋承租人补偿。房屋承租人达不到最低面积补偿标准的按本办法第二十六条、第二十七条第一项规定计算补偿金额。
（二）拆迁非住宅房屋，拆迁人按照被拆迁住宅房屋的补偿面积单价的30％给予被拆迁人补偿，70％给予房屋承租人补偿。
第二十六条 住宅房屋原面积达不到45平方米的，不足45平方米的部分由拆迁人给予最低面积补偿（第二十五条第一项规定的被拆迁人除外）。
最低面积补偿标准＝45平方米－被拆迁房屋建筑面积
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第二十七条 拆迁住宅房屋，其货币补偿最低面积补偿标准按照下列公式计算金额：
（一）房屋承租人：最低补偿金额＝被拆迁房屋建筑面积×被拆迁住宅房屋的补偿面积单价×85％＋最低面积补偿标准×被拆迁住宅房屋的补偿面积单价×30％。
（二）房屋所有权人：最低补偿金额＝被拆迁房屋建筑面积×被拆迁住宅房屋的补偿面积单价＋最低面积补偿标准×被拆迁住宅房屋的补偿面积单价×30％。
第二十八条 实行产权调换的住宅房屋，按本办法相关条款规定计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
第二十九条 拆迁执行政府规定租金标准的公有房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
第三十条 拆迁执行政府规定租金标准的公有房屋，被拆迁人承担产权调换差价的可以实行产权调换；被拆迁人不承担产权调换差价的，房屋承租人可将原房参加房改，结清产权调换差价款实行产权调换，或者按照本办法第二十五条第一项规定得到货币补偿。
第三十一条 拆迁设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人重新设定抵押权或者达成债务清偿协议的，拆迁人应当按照达成的协议对被拆迁人给予货币补偿或者实行产权调换；抵押人和抵押权人不能重新设定抵押权或者不能达成债务清偿协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。
第三十二条 被拆迁房屋的用途按照房屋所有权证记载的用途确定；有异议的，按照房屋产籍登记卡记载的用途确定。拆迁利用住宅改做营业或者其它用途的房屋，按照住宅房屋评估、补偿或者安置。
在房屋拆迁前，房屋产权已经发生转移，但未办理变更登记，或者房屋所有权证记载面积与实际面积不符的，由房屋产权产籍部门在收到当事人申请后5个工作日内理顺产权关系和出具认定书。
第三十三条 拆迁住宅房屋，拆迁人应当承担如下费用：
（一）在拆迁范围内居住的被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿的，搬迁补助费每户200元；选择产权调换的，搬迁补助费每户300元。
被强制拆迁的不发搬迁补助费。
（二）实行产权调换的住宅房屋，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，由拆迁人每月按被拆迁房屋建筑面积40平方米（含40平方米）以下的每月120元；40平方米以上60平方米（含60平方米）以下的每月150元；60平方米以上的每月180元的标准支付过渡期间临时安置补助费。
搬迁日在当月15日前按全月付给，16日以后的按半月付给；回迁日在当月15日前的，按照半月付给；回迁日在当月16日以后的，按照全月付给。
被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供周转用房的，拆迁人不支付过渡期间临时安置补助费。
第三十四条 实行产权调换的住宅房屋，拆迁人必须在过渡期限内回迁安置被拆迁人或者房屋承租人。过渡期限自拆迁期满起计算，建筑安置房屋6层（含6层）以下的，不得超过18个月；7层（含7层）以上的，不得超过24个月。
延长过渡期限，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人应当自逾期之月起每户每月增加0.5倍临时安置补助费。由于被拆迁人或者房屋承租人原因未回迁的，自通知回迁进户之日止，拆迁人不再支付临时安置补助费。
第三十五条 实行产权调换的安置地点，应当依据城市规划和新建工程性质确定。住宅房屋，新建工程为住宅或者住宅兼有非住宅的，原地安置；新建工程为非住宅的，货币补偿或者易地安置。非住宅房屋，城市规划和新建工程性质确定可以原地安置的，应当原地安置。
第三十六条 实行产权调换的非住宅房屋，按照房地产市场评估价格计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换的房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。
第三十七条 实行货币补偿的非住宅房屋，拆迁人应支付下列补偿费：
（一）无法恢复使用的设备，按重置价格结合成新给予补偿；
（二）评估的货物运输和设备的拆装费。
第三十八条 实行产权调换的非住宅房屋，除按本办法第三十六条、第三十七条规定的补偿外，拆迁人应当对因拆迁而停产停业的企业职工按下列标准给予过渡期间补助费。拆迁商业用房的，按照被拆迁房屋建筑面积每月每平方米20元的标准给予补偿。拆迁非商业用房的，按照被拆迁房屋建筑面积每平方米每月10元的标准给予补偿。
商业用房是指房屋坐落位置在沿主要街路并直接用于经营的非住宅房屋，如商场、商店、门市部、门点等；非商业用房是指除商业用房外的其它非住宅房屋，如办公室、学校、影剧院、仓储用房、生产厂房、车库等。
房屋出租的过渡期间补助费给房屋承租人。
第四章 罚则
第三十九条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证擅自拆迁的，由拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处以已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十条 拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由拆迁行政主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。
第四十一条 拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由拆迁行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十二条 违反本办法规定，接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的，由拆迁行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。
第四十三条 拆迁行政主管部门违反本办法核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第四十四条 在抚顺市城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本办法执行。
第四十五条 本办法自2003年10月15日起施行。市政府令第58号《抚顺市城市房屋拆迁管理条例实施细则》、市政府令第72号《抚顺市城市旧平房区改造房屋拆迁暂行规定》同时废止。
